Betriebskostenabrechnung - Kein Beginn der Einwendungsfrist bei formell unwirksamer Abrechnung

Leitsatz

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

Fakten:

Der Mieter beanstandet, dass in den Betriebskostenabrechnungen der Umlageschlüssel für die Gesamtkosten weder angegeben noch erläutert worden sei. Der BGH erklärt die Abrechnung für unwirksam, weil sich aus ihr der Verteilerschlüssel nicht hinreichend ergibt. Bei der überwiegenden Anzahl der Abrechnungspositionen erschließt sich nicht, welche Flächenmaße verwendet worden sind. Die hier verwendete Rubriküberschrift "Abrechnungsart" ist nicht aussagekräftig und lässt nicht erkennen, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde. Da diese in Ansatz gebrachten Rechnungspositionen so nicht nachvollziehbar sind, ist insoweit keine Fälligkeit eingetreten. Eine - ohnehin nicht erfolgte - Nachholung der unterlassenen Angaben kommt nicht in Betracht, weil die für die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eingeräumte gesetzliche Jahresfrist verstrichen ist. Die ebenfalls einjährige Einwendungsfrist des Mieters wird nur durch eine formell wirksame Abrechnung in Gang gesetzt. Soweit die Abrechnungsposten abtrennbar sind, beschränkt sich der Beginn des Laufs der Einwendungsfrist des Mieters auf die formell wirksam abgerechneten Positionen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10BGH, Versäumnisurteil vom 8.12.2010 – VIII ZR 27/10

Fazit:

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten muss die Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen als Mindestangaben enthalten. Der angewandte Verteilungsmaßstab ist nur erforderlich, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung nötig ist. Maßstab für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung ist der durchschnittliche Mieter. Genügt die Abrechnung den Anforderungen nicht, ist sie formell unwirksam. Hat der Vermieter innerhalb der Jahresfrist keine formell wirksame Abrechnung erteilt, bestehen keine Nachforderungsansprüche mehr. Der BGH beendet mit diesem Urteil einen Streit zum Fristbeginn für die ebenfalls einjährige Einwendungsfrist des Mieters. Sind nur einzelne abtrennbare Kostenpositionen formell unwirksam, beginnt der Lauf der Einwendungsfrist nur insoweit nicht.