Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 2.3 Korrektur von fehlerhaften Abrechnungen

Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen.^[1]

Allerdings muss die Nachbesserung (z. B. durch Erläuterungen) innerhalb angemessener Frist erfolgen.^[2]

Hinweis

Neue Abrechnung statt Korrektur

Anstelle einer Korrektur kann der Vermieter zwar auch eine neue Abrechnung erstellen. Diese neue Betriebskostenabrechnung muss jedoch erkennen lassen, dass und aus welchen Gründen sie an die Stelle der ursprünglichen Abrechnung treten soll. Eine Abrechnung, die weder klarstellt, dass sie an die Stelle der früheren Abrechnung tritt noch erkennen lässt, worin die vorgenommene Korrektur besteht oder z. B. auch nicht vom Mieter beanstandete Positionen korrigiert, ist nicht ausreichend.^[3]

Bei Korrektur der Abrechnung nach Fristablauf ist der Nachforderungsanspruch des Vermieters begrenzt auf den ursprünglich mit der fehlerhaften Abrechnung verlangten Betrag. Dies bedeutet, dass die Nachforderung des Vermieters das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf. Dies ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.^[4]

"Nachforderungen" i. S. d. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sind somit nicht nur Beträge, welche die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen übersteigen, sondern grundsätzlich alle zum Zeitpunkt des Fristablaufs vom Vermieter nicht geforderten Beträge. Dies bedeutet, dass der Vermieter aufgrund einer korrigierten Abrechnung, die dem Mieter erst nach Fristablauf zugeht, auch keinen Anspruch auf Rückzahlung eines Guthabens hat, das er dem Mieter aufgrund der früheren fristgerechten Abrechnung bereits ausgezahlt hatte.^[5]

Teilt der Vermieter fristgerecht eine formell ordnungsgemäße Abrechnung mit, kann er – jedenfalls innerhalb der Grenzen des von der Erstrechnung ausgewiesenen Abrechnungsbetrags – noch nachträglich Korrekturen vornehmen.^[6]

Formell korrekte Betriebskostenabrechnungen können auch noch in einem Prozess nachgebessert werden und ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ausschließen.^[7]

Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß i. S. v. § 259 BGB, indem sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, steht dem Mieter ein umfassendes Rückforderungsrecht an den geleisteten Vorauszahlungen nicht schon dadurch zu, dass er die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung bestreitet.^[8]

[1] So auch AG Pinneberg, Urteil v. 2.7.2004, 66 C 10/04, NZM 2005 S. 16, wonach die Abrechnung vom Vermieter ohne Rechtsnachteil noch nach Fristablauf nachgebessert werden kann, wenn z. B. in einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung lediglich einzelne Erläuterungen, z. B. eines bestimmten Rechenfaktors in einem ansonsten plausiblen Rechenwerk fehlen.

[2] Vgl. LG Itzehoe, Urteil v. 29.4.2005, 9 S 251/04, ZMR 2005 S. 39: 3 Monate analog § 560 Abs. 2 BGB; a. A. Schmid, ZMR 2005, S. 540, wonach eine analoge Anwendung des § 560 Abs. 2 BGB nur für solche Fälle diskutiert werden kann, in denen der Vermieter den Fehler zunächst nicht zu vertreten hatte.

[3] AG Berlin, Urteil v. 14.6.2011, 3 C 35/11, GE 2011 S. 1025.

[4] § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB; BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005 S. 61.

[5] BGH, Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 190/06, WuM 2008 S. 150.

[6] LG Bochum, Urteil v. 8.4.2005, 10 S 76/04, ZMR 2005 S. 864 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NZM 2005 S. 13.

[7] LG Itzehoe, Urteil v. 25.7.2008, 9 S 121/07, ZMR 2009 S. 369.

[8] KG Berlin, Urteil v. 5.2.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009 S. 523.