Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 4 Nachträgliche Korrektur der Abrechnung

Der Vermieter von Wohnraum kann eine unrichtige Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist^[1] nachträglich korrigieren und dem Mieter eine neue Abrechnung zustellen, wenn z. B. aus Versehen zu geringe Beträge angesetzt oder Positionen übersehen wurden. Dies gilt auch dann, wenn die Korrektur zulasten des Mieters geht und der Vermieter das sich aus der ursprünglichen fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben dem Mieter bereits vorbehaltlos ausgezahlt bzw. dessen Konto gutgeschrieben hat. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume. Für diese finden zwar die nur für Wohnraummietverhältnisse geltenden Einwendungs- und Ausschlussfristen^[2] keine Anwendung. Allerdings fehlt es zur Begründung eines Schuldanerkenntnisses an einem wirksamen Vertrag zwischen den Parteien. Ein solcher kann zwar auch konkludent durch schlüssiges Verhalten zustande kommen; jedoch ist eine Betriebskostenabrechnung für sich allein eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen, sodass der Auszahlung eines errechneten Guthabens kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt.^[3]

Die durch das am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB gewährleisten nämlich, dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.^[4]

Praxis-Beispiel

Nachträglich erhöhte Grundsteuer

Bei einer nachträglichen Grundsteuererhöhung durch das Finanzamt kann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung selbst dann noch korrigieren, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist und das Saldo vom Mieter ausgeglichen wurde.^[5]

Die Nachforderung von rückwirkend erhöhten Grundsteuern kann der Vermieter (hier: nach beendetem Mietverhältnis) geltend machen, solange die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Ablauf des jeweiligen Jahres der zulässigen Mitteilung der Betriebskostenabrechnung des früheren Abrechnungszeitraums, noch nicht abgelaufen ist, da der Vermieter die verspätete Geltendmachung in diesem Fall nicht zu vertreten hat.^[6]

Auch der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung kann Grundsteuernachforderungen für weiter zurückliegende Zeiträume (hier: 4 Jahre) ungeachtet von bereits erteilten Abrechnungen geltend machen, sofern er aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, diese Belastungen nicht früher geltend machen konnte.^[7] Allerdings muss die Nachforderung spätestens 3 Monate nach Eingang des Steuerbescheids geltend gemacht werden.^[8]

[1] § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB,

s. Betriebskostenabrechnung: Umlage und Abrechnungsfrist, Abschn. 3.

[2] § 556 Abs. 3 Satz 3 und 6 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 28.5.2014, XII ZR 6/13.

[4] BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09, WuM 2011 S. 108.

[5] LG Berlin, Urteil v. 21.3.2005, 62 S 321/04, GE 2005 S. 737.

[6] § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB; LG Düsseldorf, Urteil v. 22.9.2010, 23 S 430/09, WuM 2010 S. 749.

[7] § 20 Abs. 3 Satz 4 und § 20 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 4 Abs. 8 NMV; LG Frankfurt/M., Urteil v. 13.11.2001, 2-11 S 192/01, NZM 2002 S. 336.

[8] AG Bielefeld, Urteil v. 8.3.2002, 41 C 994/01, NJW-RR 2002 S. 1168.