Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.1.5 Billigkeit des Verteilerschlüssels

Ist der Verteilerschlüssel grob unbillig oder infolge geänderter Umstände grob unbillig geworden, kann auch der Mieter eine Änderung weder für die Vergangenheit noch für den laufenden Abrechnungszeitraum, sondern nur für die Zukunft verlangen, es sei denn, dem Vermieter lagen bereits vor Beginn der Abrechnungsperiode verlässliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe Unbilligkeit vor.^[1]

Die Abrechnung nach dem Flächenmaßstab kann – trotz unterschiedlicher Belegungszahlen in einzelnen Wohnungen – grundsätzlich nicht als unbillig angesehen werden^[2]; zumal es sich dabei nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB um einen gesetzlichen Umlagemaßstab handelt.

Entsprechendes gilt für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses. Diese können vom Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Eine Kürzung kann nur dann erfolgen, wenn die ausgeführten Arbeiten mangelhaft sind. Dies setzt jedoch ein Verschulden des Vermieters voraus. Die Beweislast für die Behauptung, dass die Leistungen mangelhaft bzw. nur unzulänglich ausgeführt worden sind, trägt der Mieter.^[3]

Gleiches gilt, wenn sich in einem Gebäude Wohnungen mit sehr unterschiedlichen Größen befinden (z. B. zwischen 50 und 145 qm). Auch in diesem Fall haben die Mieter der Großwohnungen keinen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabs.^[4]

Praxis-Beispiel

Ausnahme Unbilligkeit

Eine Unbilligkeit wird nur in Ausnahmefällen zu bejahen sein, z. B. wenn der alleinstehende Mieter in einer relativ großen Wohnung für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Wasser, Abwasser) mehr als das Doppelte als bei Umlage nach Kopfteilen zu zahlen hätte.^[5]

Dagegen kann sich der Mieter auf eine Unbilligkeit nicht berufen, wenn er für die Betriebskosten Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Aufzug nicht mehr als das Doppelte im Vergleich zur Abrechnung nach Kopfteilen zahlen muss und der Vermieter eine solche Abrechnung nur unter Verwaltungsmehraufwand erstellen könnte.^[6]

Bei den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung) wird der Mieter eine Unbilligkeit nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen begründen können.^[7]

Ist aber eine Umlage nach Kopfteilen vereinbart, muss auch eine nicht ständig anwesende Mietpartei ihren vollen Anteil zahlen.^[8]

Die fehlende Angabe und Erläuterung des der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Verteilerschlüssels stellt einen erheblichen formellen Mangel dar und führt dazu, dass ein Saldo aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig ist.

Gleiches gilt für einen unverständlichen Verteilerschlüssel, da der Mieter in der Lage sein muss, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, d. h. gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dies ist nicht möglich z. B. bei Angabe eines unverständlichen Verteilerschlüssels.^[9]

Dagegen hindert die Anwendung eines unrichtigen Verteilerschlüssels auf einzelne Positionen nicht die Fälligkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung.^[10]

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 5.7.1994, 24 S 66/94, WuM 1996, 777.

[2] vgl. z. B. LG Bonn, Urteil v. 27.11.1997, 6 S 274/97, NZM 1998, 910.

[3] AG Brandenburg, Urteil v. 27.5.2021, 31 C 295/19.

[4] LG Mannheim, Urteil v. 27.1.1999, 4 S 141/98, NZM 1999, 365.

[5] LG Düsseldorf, Urteil v. 3.12.1993, 21 S 513/92, WuM 1994, 30; vgl. auch LG Aachen, Urteil v. 24.5.1991, 5 S 70/91, WuM 1991, 503, wonach eine Unbilligkeit erst beim Dreifachen gegeben ist.

[6] LG Aachen, Urteil v. 4.6.1993, 5 S 58/93, WuM 1993, 410.

[7] Vgl. LG Wuppertal, Beschluss v. 12.8.1993, 9 S 118/93, WuM 1993, 685, wonach die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen grundsätzlich der Billigkeit entspricht, während die Abrechnung dieser Kosten nach Kopfteilen unangemessen sein kann.

[8] AG Karlsruhe, Urteil v. 15.11.1991, 1 C 310/91, DWW 1993, 21.

[9] BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351.

[10] OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.3.2003, 24 U 74/02, ZMR 2003, 569.