Betriebskostenabrechnung – Voraussetzungen / 2.3 Schlüssige Änderungen

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d. h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden.

2.3.1 Vorbehaltlose Zahlung

Praxis-Beispiel

Vorbehaltlose Zahlung

Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt.

Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermieters – auszulegen und können von diesem dahin verstanden werden, dass der Mieter mit der Abwälzung der erhöhten Nebenkostenabrechnungen einverstanden ist.^[1]

Allerdings kommt eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist dem Übersenden einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, den Mietvertrag ändern zu wollen.^[2]

Praxis-Beispiel

Besondere Umstände

Solche besonderen Umstände können vorliegen, wenn der Vermieter seinem Mieter eine Änderung der Betriebskosten telefonisch oder schriftlich mitteilt und danach eine Abrechnung übersendet, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind.

Darin kann ein Angebot des Vermieters auf Erweitern der Umlagevereinbarung gesehen werden, welches der Mieter durch Begleichen der Nachforderung oder Zahlen der erhöhten Vorauszahlungen annimmt.^[3]

Fraglich ist insofern, ob solche "besonderen Umstände" auch bei einem Wechsel des Vermieters (z. B. nach Verkauf des Mietobjekts) vorliegen können, wenn dieser dann in seiner Betriebskostenabrechnung nicht vereinbarte Betriebskosten umlegt.^[4]

Praxis-Beispiel

Besondere Umstände bei Vermieterwechsel

Eine konkludente Einigung über die Umlage weiterer Betriebskosten kann auch dadurch zustande kommen, dass ein Gewerberaummieter die von dem neuen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegten Kosten für Instandhaltung und Verwaltung über 4 Jahre hinweg zahlt, ohne zu rügen, dass es hierfür an einer vertraglichen Grundlage fehlt.

[1] BGH, Beschluss v. 29.5.2000, XII ZR 35/00, NZM 2000, 961; LG Heilbronn, Urteil v. 17.6.2003, 2 S 7/03, NJW-RR 2004, 660, wonach der Vermieter zumindest nach der 3. Bezahlung der in Abweichung zum ursprünglichen Mietvertrag aufgestellten Nebenkostenabrechnung davon ausgehen kann, dass der Mieter mit der Einstellung weiterer Nebenkostenpositionen einverstanden ist und nicht nur eine versehentliche Überzahlung vorliegt; a. A. LG Bückeburg, Urteil v. 7.8.2006, 2 O 6/06, DWW 2007, 117, wonach ein Zeitraum von 4 Jahren, in dem der Mieter Betriebskosten abweichend von der vertraglichen Regelung zahlt, nicht ausreichend ist; ferner LG Aachen, Urteil v. 23.2.2001, 5 S 360/00, NZM 2001, 707, wonach die Leistung von Nachzahlungen bzw. die Entgegennahme von Betriebskostenguthaben über einen Zeitraum von 8 Jahren schlüssig die Umlage der abgerechneten Betriebskosten begründet.

[2] BGH, Urteile v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 und v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, NJW 2008, 1302.

[3] BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE 2014, 1134.

[4] So z. B. KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 U 135/13, GE 2015, 55.

2.3.2 Ergänzende Vertragsauslegung

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke im Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass der Mieter diese Kosten weiterhin nunmehr in Form von Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14, GE 2014, 1134.

2.3.3 Verzicht des Vermieters

Mangels eines entsprechenden Rechtsbindungswillens bedeutet es jedenfalls keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf bestimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat.^[1] Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus.

Voraussetzung für ein schlüssiges Angebot des Vermieters auf Reduzierung der vereinbarten Betriebskostenpositionen wäre ein Verhalten des Vermieters, mit dem dieser einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringt. In der Umlage nur eines Teils der vereinbarten Betriebskosten kann ein solches Angebot nicht gesehen werden. Die Annahme, ein Vermieter von Geschäftsräumen würde damit schlüssig ohne ersichtlichen Grund auf di...