Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 10.3 Erneuerung von Pflanzen

Da nach dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen einbezogen ist, ist ausdrücklich auch eine Maßnahme der Instandsetzung in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen worden. Damit ist dem Umstand Rechnung getragen worden, dass Pflanzen, Sträucher und Bäume durch Alter, Witterungs- und Umwelteinflüsse abgängig werden und eine Erneuerung der Bepflanzung zu den gärtnerischen Pflegemaßnahmen gehört.

Die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen können daher angesetzt werden, soweit die Erneuerung aus gärtnerischen Gründen angebracht ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine Pflanze als Ersatz für eine bestimmte, schon abgestorbene Pflanze angeschafft wird oder ob die Neupflanzung erfolgt, damit diese irgendwann an die Stelle einer anderen Pflanze treten kann. Insofern kann der Vermieter auch selbst entscheiden, welche Maßnahmen er zur Gestaltung des Gartens für erforderlich hält, solange diese nicht mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden sind oder sich die vertragliche Beschaffenheit der Mietsache dadurch wesentlich ändert.^[1]

Hinweis

Sturmschäden

Umlagefähig sind nach überwiegender Meinung auch die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden.^[2]

Ebenso für das Entfernen von Bäumen, die so groß geworden sind, dass sie die Licht- und Luftzufuhr zu dem vermieteten Objekt in erheblichem Maß beeinträchtigen^[3] oder zu nah am Wohngebäude stehen.^[4]

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten, wenn die Entfernung eines Baums erfolgt ist, weil sich Bewohner des Nachbarhauses über Sicht- bzw. Lichtmangel beschwert haben.^[5]

Achtung

Fällkosten für morsche Bäume umlegbar

Daher zählt auch das Fällen und Beseitigen kranker/bruchgefährdeter Pflanzen und Bäume, die durch Alter oder z. B. Pilzbefall morsch oder durch Schädlinge krank geworden sind, zu einer ordnungsgemäßen Gartenpflege.^[6]

Nichts anderes gilt daher für das Fällen und den Abtransport kranker oder morscher Bäume (hier: 40 Jahre alte Birke). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter mit der Fällung eines morschen Baumes seiner Verkehrssicherungspflicht Genüge getan hat. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten. Der Einordnung der Baumfällungskosten als Betriebskosten steht auch nicht entgegen, dass diese nicht jährlich oder in festgelegten Abständen anfallen, da bei Pflanzen und Gehölzen der Erneuerungsbedarf in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße vorhersehbar ist wie bei anderen regelmäßig anfallenden Betriebskosten. Letztlich sind die Kosten einer Baumfällung für einen Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen kann, auch vorhersehbar.^[7]

Hinweis

Vernachlässigung der Gartenpflege

Ferner sind die Kosten nicht umlagefähig, wenn sie infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege durch den Vermieter entstanden sind, z. B. weil die Bäume jahrzehntelang nicht mehr zurückgeschnitten wurden oder von ihnen eine akute Gefährdung durch Umstürzen oder Zerstörung von Gehwegplatten durch das Wurzelwerk ausgeht.

In diesem Fall stellt der Rückschnitt bzw. das Fällen der Bäume eine Instandsetzung im Sinne einer Grundüberholung des Gartens dar, die begrifflich nicht unter § 2 Nr. 10 BetrKV fällt.^[8] So sieht es auch das LG Tübingen, wonach die Kosten für den Rückschnitt eines Baums nicht umlagefähig sind, wenn der Rückschnitt erstmals nach langer Zeit – hier: 12 Jahre – erfolgt, da die Maßnahme dann nicht mehr als regelmäßig bzw. periodisch angesehen werden kann^[9]; ferner AG Köln, wonach Baumfällkosten insbesondere dann keine umlagefähigen Betriebskosten sind, wenn es sich um eine Abholzung des gesamten Baumbestands handelt und die Baumfällung daher keine Pflegemaßnahme darstellt, sondern einer Neustrukturierung bzw. wesentlichen Umgestaltung der Gartenanlage dient mit der Folge, dass es sich nicht um turnusmäßige, sondern um einmalige Kosten und somit um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten handelt.^[10]

Hinweis

Pflege von Spielplätzen

Zu den Kosten der Pflege von Spielplätzen gehört auch das Sauberhalten des Platzes, die Überwachung und Instandhaltung der Spielgeräte, die Erneuerung der Plattenwege zu den Spielplätzen, der Sitzbänke auf den Spielplätzen^[11] sowie das Erneuern des Sandes in den üblichen Abständen.

Wird ein Austausch des Sandes aufgrund außergewöhnlicher Verunreinigungen notwendig (z. B. durch Hunde, Unwetter), sind die Kosten hierfür nicht als Betriebskosten umlagefähig.

[1] AG Mönchengladbach, Urteil v. 21.11.2002, 5 C 98/01, DWW 2003, 262.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 13.7.1989, 7 S 185/88, WuM 1989, 640; so auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, S. 34; a. A. AG Mönchengladbach, Urteil v. 21.11.2002, a. a. O.

[3] AG Düsseldorf, a. a. O.

[4] AG Sinzig, Urteil v. 18.2.2004, 14 C 879/03, ZMR 2004, 829.

[5] AG Düsseldorf, a. a. O.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Auflage 1999, § 546 BGB Rn. 131 f.

[6] BGH,...