Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 13 Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV)

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Hinweis

"Namentlich"

Aus dem Begriff "namentlich" in Nr. 13 geht hervor, dass Nr. 13 keine abschließende Aufzählung enthält.

Dies sind grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Bei einer Gebäudeversicherung gilt dies auch dann, wenn sie (wie üblich) einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt, da dieser hier – anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter umgelegt werden darf – kein eigenständiger Versicherungsfall ist, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Der Vermieter muss daher nicht den Teil der Prämie, auf den das Risiko des Mietausfalls entfällt, aus den Kosten der Gebäudeversicherung herausrechnen.^[1] Dies kommt dem Mieter bei einem von ihm durch einfache Fahrlässigkeit verursachten Schaden auch zugute, da sich der Regressverzicht des Versicherers (s. u.) dann auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall erstreckt.

Daher können noch andere als die genannten Versicherungen unter Nr. 13 fallen, soweit sie dem Bereich der Sach- oder Haftpflichtversicherungen zugerechnet werden können und sich auf das Gebäude beziehen.

Die Kosten für Elementarschadensversicherungen wurden mit Wirkung ab 1.1.2004 neu eingefügt.

Hinweis

Rechtsschutz- und Hausratversicherung

Nicht ansatzfähig sind daher die Prämien einer Rechtsschutzversicherung.^[2] Ebenso nicht die Kosten einer privaten Hausratversicherung.

[1] BGH, Urteil v. 6.6.2018, VIII ZR 38/17, GE 2018, 931.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.2.1995, 10 U 39/94, WuM 1995, 434.

13.1 Begriff der Sachversicherung

Unter den Begriff der Sachversicherung fallen auch spezielle Versicherungen für elektrische und elektronische Anlagen, z. B. Versicherungen für Schäden an Telefon-, Alarm- und Brandanlagen^[1], für Beschädigungen von Gemeinschaftsantennen und Parabolanlagen, für die Aufzugssprechanlage und Aufzugssignalanlage^[2]; ebenso Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage^[3]; ferner auch eine Hausbock- und Schwammversicherung.^[4]

Für den Ansatz der Versicherungskosten ist es unerheblich, ob es sich um eine Pflichtversicherung oder um eine freiwillige Versicherung handelt.

Hinweis

Formularvertragliche Umlage zulässig

Auch eine durch Formularmietvertrag vorgenommene Übertragung von Versicherungskosten (hier: Glasversicherung) auf den Mieter ist grundsätzlich wirksam.^[5]

[1] Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., A Rn. 102.

[2] LG Berlin, Urteil v. 10.4.1987, 64 S 402/86.

[3] OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 96/11, ZMR 2012, 184.

[4] AG Hamburg, Urteil v. 2.4.1998, 37b C 651/97, WuM 1998, 352.

[5] KG Berlin, Beschluss v. 17.4.2014, 8 U 197/13, GE 2014, 1584.

13.2 Terrorschadenversicherung

Die Kosten einer Terrorschadenversicherung sind bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich umlagefähig, da sie eine Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV darstellt, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dient. Daher verstößt die Umlage der Kosten grundsätzlich nicht gegen das auch für gewerbliche Mietverhältnisse geltende Wirtschaftlichkeitsgebot, wonach nur Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (§§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, 24 Abs. 2 II. BV). Maßgeblich sind insofern die konkreten Umstände des Einzelfalls. Eine Grundgefährdung des Gebäudes durch Terroranschläge kann angenommen werden z. B. bei einem großen Gebäudekomplex, außergewöhnlicher Architektur, Behörden im Gebäude oder in der Nachbarschaft, Nähe zu einem Fußballstadion.^[1]

Strittig ist, ob eine Versicherung gegen Vandalismusschäden als Sachversicherung umlagefähig ist.^[2]. Nach LG Braunschweig sind die Kosten der Vandalismusschadenversicherung umlagefähig, da die Kosten für die Beseitigung von Vandalismusschäden über die normalen, zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlichen Kosten hinausgehen und die Umstände ferner vergleichbar sind mit Einwirkungen von außen, wie z. B. Unwetter, die im Rahmen von Sachversicherungen ebenfalls abgedeckt werden können.^[3]

Praxis-Tipp

Vereinbarung im Mietvertrag

Der Umlagefähigkeit einer Versicherungsprämie steht grundsätzlich nicht entgegen, dass die Versicherung erst nach Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen wurde. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Kosten z. B. einer Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, z. B. durch folgende Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzli...