Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 14 Die Kosten für den Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV)

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistungen nach den Nrn. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.

Achtung

Unterschied Hausmeister – Hausverwalter

Der Hauswart, auch Hausmeister genannt, ist streng vom Hausverwalter zu unterscheiden, dessen Kosten nicht umlagefähig sind.

14.1 Hausmeisterarbeiten

Während der Hausverwalter aufgrund vertraglicher Verpflichtung die zur Bewirtschaftung des Anwesens notwendigen Verwaltungsleistungen ausführt (z. B. Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden), erstreckt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf Maßnahmen praktisch-technischer Art. Dementsprechend zählen folgende Tätigkeiten zu den Hausmeisterarbeiten^[1]:

Praxis-Beispiel

Aufgaben des Hausmeisters

Maßnahmen zur Verkehrssicherung, u. a. Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Reinigung von Bürgersteigen, technischen Räumen, Lichtschächten, Außenanlagen; Bedienung, Überwachung und Pflege haustechnischer Anlagen, z. B. der Zentralheizung und des Aufzugs, Einweisung von Lieferanten, Wach- und Schließdienst; Schließen der nicht zu den Wohnungen gehörenden Fenster; Auswechseln defekter Glühlampen/Leuchtstoffröhren; Leerung der Mülltonnen und Papierkörbe; Durchführung kleinerer Reparaturen^[2]; bei größeren Wohnanlagen auch Pförtner- und Notdiensttätigkeiten^[3]; die Weiterleitung von Reparaturmeldungen der Mieter, die Benachrichtigung der zuständigen Stellen bei Störungen, die Annahme von Lieferungen, z. B. von Heizöl^[4]; die Überprüfung der Heizung, der Beleuchtung, des Wasserfilters, die Durchführung des Winterdienstes sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen^[5]; Überwachung der Brandschutzvorschriften; Beseitigung von Stolpergefahren^[6], Frostschutz, Bedienung des Rückstauventils bei Kanalverstopfung^[7], Bedienung der Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlage, der Heizung, des Aufzugs, Reinigung von Treppenhaus, Keller, Dachboden, Hof, Zuweg, Straßenreinigung einschließlich Schneebeseitigung^[8]; Gartenpflege einschließlich Rasenmähen, Zuschneiden von Gehölzen, Einweisung von beauftragten Fremdfirmen (für Hausreinigung, Gartenpflege, haustechnischen Kundendienst, Lieferanten), Wach- und Schließdienst für Haus- und Kellertüren, periodische Rundgänge zur Abwehr von Kellereinbrüchen^[9].

[1] LG München I, Urteil v. 23.2.2000, 15 S 9348/99, WuM 2000, 258; AG Berlin, Urteil v. 22.6.2005, 209 C 75/05, GE 2005, 997.

[2] LG München I, a. a. O. unter Hinweis auf Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Aufl. 1997, Rn. 4132.

[3] LG Köln, Urteil v. 12.2.1997, 10 S 463/96, WuM 1997, 230.

[4] LG Berlin, Urteil v. 24.4.2009, 63 S 286/08, GE 2009, 979.

[5] AG Brandenburg, Urteil v. 7.6.2010, 31 C 210/09, GE 2010, 915.

[6] Wall, in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3720.

[7] Wall, a. a. O.

[8] LG Berlin, Urteil v. 17.10.2000, 64 S 257/00, GE 2001, 63.

[9] Kinne, GE 2010, 879.

14.2 Verwaltungsbezogene Tätigkeiten

Dagegen sind folgende Tätigkeiten verwaltungsbezogen und zählen daher nicht zu den Hausmeisterarbeiten:

Praxis-Beispiel

Keine Hausmeisteraufgaben

Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen, Ausführung von Reparaturen, Instandhaltung der Außenanlagen, Pflege des Maschinenparks, Überwachen des Bauzustands, der Wärmemesser, der Schornsteinfeger, der Treppenhäuser und der laufenden Wartungsverträge, Anschaffung einheitlicher Namensschilder^[1], Wartung und Überprüfung technischer Einrichtungen sowie Kontrollen zur Feststellung von Mängeln, da es sich hierbei um Instandhaltungsarbeiten handelt.^[2]

Achtung

Bei der Betriebskostenabrechnung sauber trennen

Führt der Hauswart auch Tätigkeiten der Hausverwaltung aus, darf bei den Betriebskosten nur der Teil der Entlohnung angesetzt werden, der auf die Tätigkeit als Hauswart entfällt z. B. wurden vom Landgericht Berlin bei einem größeren Mietobjekt die umlagefähigen Hausmeisterkosten um 20 % gekürzt, da der Hausmeister auch "Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen" durchzuführen hatte.^[3]

Nimmt der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bei den Kosten des Hauswarts lediglich einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.^[4]

Schlichtes Bestreiten des Mieters genügt nicht

Ein schlichtes Bestreiten des Mieters genügt aber nicht, wenn der Vermieter von vorneherein nur die Kosten in die Abrechnung eingestellt hat, die in dem von ihm mit dem Hausmeister abgeschlossenen Vertrag als jährliches Entgelt für die im Leistungsverzeichnis konkret bezeichneten (umlagefähigen) Tätigk...