Unter Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind Wärmezähler und Heizkostenverteiler i. S. v. § 5 HeizkostenV zu verstehen, wobei nur solche verwendet werden dürfen, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie
- den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder
- ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.
Nach dem jetzigen Stand der Technik gehören dazu mechanische oder elektrische Wärmezähler nach DIN 4713 Teil 4, Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip und Heizkostenverteiler mit elektronischer Messgrößenerfassung.
4.8.1 Anmietung von Erfassungsgeräten
Kosten für Anmietung oder Leasen der Geräte
Bei Anmietung oder Leasen der Geräte durch den Vermieter darf dieser die Kosten auf die Mieter im Wege der Heizkostenabrechnung nur dann umlegen, wenn er den Mietern die dadurch entstehenden Kosten mitgeteilt und die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung nicht widersprochen hat (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Widerspricht die Mehrheit der Mieter der Anmietung, kann der Vermieter seine Aufwendungen nur umlegen, indem er die Geräte kauft und den Kaufpreis über eine Mieterhöhung nach § 559 BGB – nicht über die Heizkostenabrechnung – an die Mieter weitergibt.
Entsprechendes gilt für den Austausch vorhandener Geräte gegen Geräte mit höherer Maßgenauigkeit (z. B. Austausch von Geräten nach dem Verdunstungsprinzip gegen elektronische Heizkostenverteiler).
Beim Anmieten der Geräte muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Vereinbart er eine wesentlich höhere als die marktübliche Miete, kann er die Kosten daher nur dann auf den Mieter umlegen, wenn er dieses Verhalten sachlich rechtfertigen kann; andernfalls ist von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen.
Bei der Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten ist (gegenüber Verbrauchern) eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Laufzeit von 10 Jahren unwirksam, da sie den Mieter i. S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.
4.8.2 Kauf von Erfassungsgeräten
Beim Kauf von Verbrauchserfassungsgeräten ist (gegenüber Verbrauchern) eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, die es dem Verkäufer bei Zahlungsverzug gestattet, unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Geräte bis zur Kaufpreiszahlung vorläufig wieder zurückzunehmen. Dies widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken des § 449 Abs. 2 BGB, wonach der Verkäufer aufgrund des Eigentumsvorbehalts die verkaufte Sache erst dann herausverlangen kann, wenn er vom Vertrag zurückgetreten ist.
4.8.3 Eichung von Erfassungsgeräten
Seit Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung am 1.1.2004 ist auch die Umlagefähigkeit der Kosten der Eichung von Erfassungsgeräten gesetzlich bestimmt.
Eichpflichtige Geräte
Eichpflichtig sind Wärmezähler (bzw. Warmwasserzähler), d. h. Messgeräte, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten (z. B. Megawattstunden, Joule) angeben.
Dagegen sind Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, keine Messgeräte, da sie nicht die verbrauchte Wärmemenge messen, sondern nur einen Verhältniswert anzeigen. Solche Heizkostenverteiler sind daher nicht eichpflichtig.
Eichfristen nach Zählerart
| Zählerart |
Eichfristen |
| Warmwasserzähler |
alle 5 Jahre |
| Wärmezähler |
alle 5 Jahre |
| Kaltwasserzähler |
alle 6 Jahre |
| Gaszähler |
alle 8 Jahre |
| Stromzähler |
alle 16 Jahre |
| Heizkostenverteiler |
nicht eichpflichtig |
Die Kosten des Austauschs von Erfassungsgeräten infolge der gesetzlich vorgeschriebenen Eichung können im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wobei nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV auch eine Aufteilung auf mehrere Jahre zulässig ist. Gleiches gilt für Wartungskosten von elektronischen Heizkostenverteilern einschließlich des Batterieaustauschs.
Keine Umlage bei Austausch wegen Defekt
Eine Kostenumlage ist jedoch nicht möglich, wenn der Austausch infolge eines Defekts erforderlich wird, da es sich dann um eine nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme handelt.
Seit der Neufassung der Heizkostenverordnung mit Wirkung zum 1.1.2009 sind auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse umlagefähig. Eine solche Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen 3 Jahre wiedergeben (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) und den Nutzer damit in die Lage versetzen, sein Verbrauchsverhalten zeitnah und energiesparend zu ändern.
4.8.4 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt auch für die Kosten der Messgeräte zur Verbrauchserfassung.
Abrechnung kann gekürzt werden
Sind die Kosten für die Messgeräte (hier: Heizkostenverteiler mit Funksystem) wesentlich über...