Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 9 Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (§ 2 Nr. 9 BetrKV)

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

Personal- und Sachkosten

Die Kosten umfassen jedenfalls Personal- und Sachkosten (z. B. für Reinigungsmittel). Strittig ist, ob Anschaffungs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Reinigungsgeräte umlagefähig sind. Zur Argumentation wird insofern die in Abschn. 8 zitierte Rechtsprechung herangezogen werden können. Bei Beauftragung einer Reinigungsfirma können jedenfalls die tatsächlich entstehenden Kosten angesetzt werden, soweit diese im Rahmen des Üblichen liegen.

Hier wie auch sonst: Kosten müssen "laufend" anfallen

Reinigungskosten können als Betriebskosten nur umgelegt werden, soweit sie "laufend" i. S. v. § 1 Abs. 1 BetrKV entstehen. Daher können einmalig oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen anfallende Reinigungsarbeiten nicht angesetzt werden (z. B. aufgrund von Baumaßnahmen, Wasserschäden, Sachbeschädigungen durch Farbschmierereien, Graffiti etc.); auch dann nicht, wenn die Kosten zur Beseitigung der Folgen eines eindeutig vertragswidrigen Verhaltens einiger Mietparteien aufzuwenden waren.^[1] Entsprechende Forderungen können nur an den bzw. die Verursacher gestellt werden, selbst wenn deren Ermittlung in der Praxis oft auf Schwierigkeiten stößt.

Ausnahme: Sonderreinigungen

Ausnahmsweise können Kosten für Sonderreinigungen (z. B. aufgrund von Verschmierungen durch Graffiti) umlagefähig sein, wenn sie laufend bzw. regelmäßig entstehen und der Verursacher nicht festgestellt werden kann.^[2]

Ungezieferbekämpfung

Entsprechendes gilt für die Kosten der Ungezieferbekämpfung, die nur umlagefähig sind, wenn sie z. B. aufgrund behördlicher Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen^[3]; nicht jedoch, wenn sie z. B. zur Entseuchung einer einzelnen Wohnung notwendig wurden.^[4]

Achtung

Wespennest entfernen

Die Kosten für die Beseitigung eines Wespennestes sind keine umlagefähigen Betriebskosten.^[5]

Kosten für Reinigungsarbeiten können nicht umgelegt werden, wenn und soweit der Mieter vertraglich verpflichtet ist, die entsprechenden Arbeiten selbst durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.^[6]

Praxis-Tipp

Anspruch des Vermieters auf Vertragsänderung

Der Vermieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsänderung gem. § 242 BGB und darf die Reinigung einer gewerblichen Gebäudereinigung übertragen und die Kosten auf die Mieter umlegen, wenn Unzuträglichkeiten der Reinigungspflichten trotz Ermahnung bestehen bleiben.^[7]

Bei Bestehen einer Wirtschaftseinheit sind Gebäude, in denen Reinigungspflichten nicht verletzt wurden, von den Vertragsänderungen auszunehmen.^[8]

Auch wenn die Kosten der Treppenhausreinigung in den jeweiligen Mietverträgen eines Anwesens als umlagefähig bezeichnet sind, können sie nur nach Ankündigung und ab der neuen Abrechnungsperiode abgerechnet werden, wenn das Treppenhaus des Gebäudes seit über 20 Jahren von den Mietern selbst gereinigt worden ist.^[9]

Die Kosten der Reinigung eines Glasdachs gehören zu den umlegbaren Gebäudereinigungskosten gem. § 2 Nr. 9 BetrKV.^[10]

Achtung

Dachrinnenreinigung ist keine Gebäudereinigung

Die Kosten einer Dachrinnenreinigung zählen nicht zu den Kosten der Gebäudereinigung, sind jedoch als "sonstige Betriebskosten" (s. Abschn. 17) umlagefähig.^[11]

[1] LG Siegen, Urteil v. 23.4.1992, 3 S 43/92, WuM 1992, 630.

[2] AG Berlin, Urteil v. 27.7.2007, 11 C 35/07, GE 2007, 1259, wenn regelmäßig entstehende Verunreinigungen durch Graffiti quartalsweise entfernt werden.

[3] LG Köln, Urteil v. 12.2.1997, 10 S 463/96, WuM 1997, 230.

[4] LG Siegen, a. a. O..

[5] AG München, Urteil v. 24.6.2011, 412 C 32370/10, WuM 2011, 629.

[6] AG Magdeburg, Urteil v. 14.8.2002, 12 C 66/02, ZMR 2003, 45.

[7] AG Stuttgart, Urteil v. 14.5.2004, 33 C 6308/03, WuM 2004, 475.

[8] AG Stuttgart, a. a. O..

[9] AG Köln, Urteil v. 24.1.2008, 210 C 334/07, WuM 2008, 226.

[10] AG Potsdam, Urteil v. 23.5.2007, 23 C 465/06, GE 2007, 917.

[11] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292.