Betriebskostenpauschale

Zusammenfassung

Begriff

Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine solche Vereinbarung ist sowohl bei der Geschäftsraummiete als auch bei der Wohnraummiete zulässig. Eine Ausnahme gilt insoweit für die Heiz- und Warmwasserkosten, über die nach der Heizkostenverordnung zwingend verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss.

Eine Betriebskostenpauschale wird von der Rechtsprechung ferner dann angenommen, wenn nach den mietvertraglichen Vereinbarungen unklar ist, ob die Parteien eine Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht oder eine Pauschale vereinbart haben; dies gilt auch dann, wenn die vereinbarte Monatszahlung nicht kostendeckend sein sollte.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Eine gesetzliche Regelung findet sich in § 560 BGB.

1 Kostenüberdeckung/-unterdeckung bei Vertragsabschluss

Hat der Vermieter bei Vertragsschluss eine Pauschale kalkuliert, die höher ist als die effektive Betriebskostenbelastung, so hat der Mieter dennoch keinen Anspruch auf Herabsetzung der Pauschale. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu beachten, dass der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale der Grundmiete zuzurechnen ist mit der Folge, dass die Höhe dieser Grundmiete (und damit die Höhe der Pauschale) über § 5 WiStG begrenzt wird.^[1]

Ist umgekehrt die bei Vertragsschluss kalkulierte Pauschale nicht kostendeckend, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Erhöhung der Pauschale.

Praxis-Tipp

Vorteil bei Mieterhöhung

Die unzureichende Kostendeckung ist allerdings im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB zu berücksichtigen.

Hier kann der Vermieter zu der an sich üblichen Grundmiete die Differenz zwischen den tatsächlich entstehenden Betriebskosten und der Betriebskostenpauschale hinzurechnen.^[2]

[1]

S. Mietpreisüberhöhung.

[2] OLG Stuttgart, NJW 1983 S. 2329; OLG Hamm, NJW 1984 S. 2835.

2 Erhöhung der Betriebskosten nach Vertragsschluss

Erhöhen sich die Betriebskosten nach Vertragsschluss, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen.^[1] Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrag oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens andererseits.^[2]

[1] § 560 Abs. 1 BGB.

[2] AG Waiblingen, WuM 1988 S. 129.

2.1 Voraussetzungen des Erhöhungsrechts

2.1.1 Bestimmbarkeit der von der Pauschale erfassten Betriebskosten

Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können.^[1] Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.^[2]

Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein bestimmter Pauschalbetrag zu zahlen ist, so kommt es auf eine Erhöhung der Gesamtkosten an. Kann nicht ermittelt werden, welche Betriebskostenpositionen durch die Pauschale abgedeckt werden sollen, ist keine Erhöhung möglich.^[3]

[1] Lammel, Wohnraummietrecht, § 560 BGB Rn. 4; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 560 BGB Rn. 5; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 163 Rn. 6.

[2] Palandt/Weidenkaff, § 560 BGB Rn. 8.

[3] Lammel, a. a. O., Rn. 6.

2.1.2 Vertraglicher Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede)

Die Regelung in § 560 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind.

Praxis-Tipp

Vertraglich vereinbaren

Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist. Ein solcher Erhöhungsvorbehalt kann auch durch Formularklausel vereinbart werden.

2.1.3 Erhöhung der Betriebskosten

Eine Erhöhung liegt vor, wenn sich die Betriebskosten insgesamt erhöht haben.^[1] Haben sich einzelne Betriebskosten erhöht, andere ermäßigt, scheidet eine Umlage aus, wenn die Gesamtkosten gleichgeblieben sind. Der Grund der Erhöhung (z. B. Anhebung von Gebühren, Prämien, gestiegener Verbrauch, neue Kostenbelastungen aufgrund einer Modernisierung, einer Neueinführung öffentlicher Lasten) ist gleichgültig. Auch der Wegfall einer Vergünstigung ist eine Erhöhung.^[2]

Hinweis

Erhöhung ermitteln

Zur Ermittlung der Erhöhung sind die Betriebskosten zu 2 verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen.

Wird das Erhöhungsrecht zum ersten Mal ausgeübt, sind die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit denjenigen Betriebskosten zu vergleichen, die zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung anfallen. Für die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist das Wirtschaftsjahr maßgebend, das dem Vertragsschluss vorausgegangen ist; bei korrekter Kalkulation der Pauschale kann sich der Vermieter nur an den in diesem Zeitraum entstandenen Kosten orientieren. Für die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung ist das Wirtschaftsjahr maßgebend, das der Erhöhungserklärung vorausgegangen ist. Der dazwischen liegende Zeitraum spielt keine Rolle.^[3]

Ist das Erhöhungsrecht ausgeübt, kommt es für die zweite Ausübung des Erhöhungsrechts auf einen...