BETRIEBSPFLICHT - Betriebspfl icht und Transparenzgebot

Leitsatz

Mietverträge in Shopping-Centern enthalten in der Regel Klauseln, die die Öffnungszeiten der einzelnen Ladengeschäfte regeln. Diese Betriebspflichten müssen dem Transparenzgebot nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen genügen.

Fakten:

Regelmäßig enthalten Mietverträge in gewerblichen Immobilien, vor allem in Shopping-Centern, aber auch in anderen Einzelhandelsimmobilien, die Pflicht der Mieter, das Geschäft unter bestimmten Voraussetzungen geöffnet zu halten. Bei diesen Klauseln handelt es sich um die Vereinbarung einer Betriebspflicht. Grundsätzlich bestehen in Rechtsprechung und Literatur - insbesondere seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1992 - keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebspflicht in Formularmietverträgen. Allerdings gilt dies nur, wenn die formularvertragliche Vereinbarung auch dem Maßstab des § 307 BGB (keine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben) genügt. Solche unangemessenen Benachteiligungen sind insbesondere dann gegeben, wenn die in der Klausel vorgeschriebenen Öffnungs- und Betriebszeiten so zeitintensiv sind, dass der Mieter quasi rund um die Uhr in seinem Geschäft präsent sein müsste, wobei im jeweiligen Einzelfall zu berücksichtigen ist, ob der Einsatz von angestelltem Personal zumutbar ist. Als zulässig angenommen werden in Formularverträgen Vereinbarungen, die es dem Vermieter oder der Werbegemeinschaft gestatten, die Anpassung der Öffnungszeiten verbindlich dem Mieter gegenüber vorzunehmen. Dieses Bestimmungsrecht des Vermieters beziehungsweise der Werbegemeinschaft muss allerdings auch dem Transparenzgebot genügen. Dieses gebietet, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner klar und durchschaubar darzustellen. Insbesondere müssen die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen der jeweiligen Regelungen auch für einen durchschnittlichen Vertragspartner zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar sein. So hat der BGH in der soeben getroffenen Entscheidung festgestellt, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, "das Geschäft an allen Verkaufstagen mindestens so lange offenzuhalten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offenhält" nur dann wirksam ist, wenn der Vermieter nicht in anderen Mietverträgen desselben Shopping-Centers (insbesondere bei Kleinmietern) eine Regelung getroffen hat, die dem Vermieter die abschließende Festlegung der Öffnungszeiten vorbehält. In diesem Fall, so das Gericht, genügt die Klausel dem Transparenzgebot nicht, weil für den Mieter nicht erkennbar ist, dass der Vermieter letztlich über die Kleinmieter selbst eine Mehrheit herbeiführen kann. Noch nicht entschieden, aber im Hinblick auf die gesetzliche Lockerung der Ladenschlusszeiten möglicherweise problematisch, sind daher auch Klauseln, die den Mieter verpflichten, "das Geschäft im Rahmen der gesetzlichen Ladenschlusszeiten" geöffnet zu halten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.05.2007, XII ZR 13/05

Fazit:

Auch nach der neuen BGH-Entscheidung bleibt die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebspflicht wirksam. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, Öffnungs- und Betriebszeiten vorzuschreiben, solange diese sich in dem derzeit üblichen Rahmen halten. In den Fällen, in denen dem Vermieter selbst oder der Werbegemeinschaft das Bestimmungsrecht über die Öffnungszeiten zugewiesen wird, sollten alle Verträge innerhalb einer Immobilie einheitliche Regelungen enthalten und offenlegen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter oder die Werbegemeinschaft andere Öffnungszeiten als bei Mietbeginn festlegen darf.