Leitsatz (amtlich)
Ist der Grundstückskaufpreis aus unterschiedlichen Quadratmeterpreisen für die an der Straße gelegene und für die hintere Teilfläche gebildet, so ist die steuerpflichtige Gegenleistung für die nichtbegünstigte Teilfläche aus dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für das ganze Grundstück und nicht aus dem für die nichtbegünstigte Teilfläche vereinbarten Preis zu berechnen.
Normenkette
GrEStG § 2 Abs. 1, § 10 Abs. 1, § 11 Abs. 1; Landesgesetz Rheinland-Pfalz über Grunderwerbsteuerbefreiung beim Wohnungsbau i.d.F. vom 25. Mai 1961 § 1 Nr. 1; Landesgesetz Rheinland-Pfalz über Grunderwerbsteuerbefreiung beim Wohnungsbau i.d.F. vom 25. Mai 1961 § 2
Tatbestand
Der Kläger und Revisionsbeklagte und seine Ehefrau haben durch Kaufvertrag vom 23. April 1963 die Grundstücksparzelle ... mit 1 215 qm zum Kaufpreis von 4 863 DM und durch Kaufvertrag vom 23. Juli 1963 die benachbarte Grundstücksparzelle ... mit 1 021 qm zum Kaufpreis von 4 087 DM zu Miteigentum je zur Hälfte erworben. Für den zur Straße gelegenen baureifen Teil der Grundstücke sind 7 DM je qm und für den hinteren, nicht baureifen Teil 1 DM je qm als Kaufpreis bezeichnet. Antragsgemäß hat der Beklagte und Revisionskläger (FA) gemäß § 1 Nr. 1 des Landesgesetzes Rheinland-Pfalz über Grunderwerbsteuerbefreiung beim Wohnungsbau in der Fassung vom 25. Mai 1961 (BStBl II 1961, 167) - Landesgesetz - die Eheleute zunächst vorläufig von der Grunderwerbsteuer freigestellt. Durch Bescheide vom 21. Mai 1965 unterwarf das FA nach bestimmungsgemäßer Bebauung die Erwerbsvorgänge insoweit gemäß § 2 des Landesgesetzes der Grunderwerbsteuer, als die Grundstücksflächen das Zehnfache der bebauten Fläche von 125 qm überstiegen. Als Besteuerungsgrundlage setzte es einen Durchschnittspreis von 4 DM je qm an. Das FG hob die Grunderwerbsteuerbescheide vom 21. Mai 1965 durch Urteile vom 28. Juni 1967 (EFG 1968, 39) mit der Begründung auf, die das Zehnfache der bebauten Fläche übersteigenden Teilflächen der erworbenen Grundstücke unterlägen mit der für sie vereinbarten Gegenleistung von 1 DM je qm der Grunderwerbsteuer.
Mit seiner vom FG zugelassenen Revision vertritt das FA die Ansicht, nach dem Wortlaut und Sinn des Landesgesetzes müsse für den nicht steuerbefreiten Teil der Grundstücke als Gegenleistung der sich aus dem Gesamtkaufpreis ergebende durchschnittliche Quadratmeterpreis angesetzt werden.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet.
Gemäß § 1 Nr. 1 des Landesgesetzes ist der Erwerb eines unbebauten Grundstücks in der Absicht, auf dem Grundstück steuerbegünstigte Wohnungen zu errichten, von der Grunderwerbsteuer befreit. § 2 des Landesgesetzes beschränkt jedoch die Steuerbefreiung, die sich auf Gebäude und Gebäudereste mit den dazu gehörenden Hofräumen und Hausgärten erstreckt, auf das Zehnfache der bebauten Fläche. Mangels gegenteiliger Feststellungen durch das FG muß davon ausgegangen werden, daß das ganze von dem Kläger erworbene Land - abgesehen von der bebauten Grundfläche - Garten- und Hoffläche des steuerbegünstigten Gebäudes ist.
Gegenstand der Besteuerung ist der Erwerb des gesamten Grundstücks i. S. des § 2 Abs. 1 GrEStG; maßgebend ist dementsprechend nach § 10 Abs. 1, § 11 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung, die für den Erwerb des Gesamtgrundstücks vereinbart worden ist, also die Gesamtgegenleistung. Die Befreiung des Zehnfachen der Bebauungsfläche gemäß § 2 des Landesgesetzes kann deshalb nicht auf den Grundstücksteil abgestellt werden, auf dem das Haus errichtet wird, zumal nicht allgemein gesagt ist, daß deshalb auch der mitbegünstigte Anteil der Garten- und Hoffläche sich in dem - wirklich oder vermeintlich - wertvolleren Teil des Grundstücks befände (so z. B. wenn das Gebäude nahe der "Grenze" des weniger "teuren" Landes läge).
Die Kaufvertragsparteien haben zwar unterschiedliche Quadratmeterpreise für Bauland und nicht baureifes Hinterland angegeben. Für die Besteuerungsgrundlage des § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG kommt es jedoch nicht darauf an, was sie als Kaufpreis bezeichnen, sondern allein darauf, was sie im Sinne des § 433 Abs. 2 BGB als Kaufpreis vereinbaren (Urteile des BFH vom 14. November 1967 II 93/63, BFHE 91, 130; vom 15. Dezember 1970 II 96-97/65, BFHE 101, 558, BStBl II 1971, 370, und vom 26. April 1972 II R 188/71, BFHE 106, 236) und das ist bei einem einheitlichen Kauf der Gesamtpreis.
Ein im Sinne der §§ 139, 154 BGB einheitliches Geschäft kann allerdings mehrere Komponenten haben, insbesondere kann sich ein solcher Kauf auf mehrere Sachen zu Einzelpreisen oder zu einem Gesamtpreis beziehen. In dem hier zu entscheidenden Fall ist jedoch die Aufteilung der vereinbarten Kaufpreise in einen Anteil für die baureifen und in einen für die nicht baureifen Flächen als eine allenfalls den vereinbarten Preis motivierende Erklärung der Parteien anzusehen (Urteil des BFH vom 19. Dezember 1967 II R 41/67, BFHE 91, 385, und die bereits genannte Entscheidung II 96-97/65).
Fundstellen
Haufe-Index 70600 |
BStBl II 1973, 829 |
BFHE 1974, 304 |