BGH Beschluss vom 28.04.2005 - III ZR 387/04 | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Leitsatz (amtlich)

Normenkette

Verfahrensgang

KG Berlin (Urteil vom 28.04.2005; Aktenzeichen 10 U 167/03)

LG Berlin

Tenor

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 10. Zivilsenats des KG in Berlin v. 19.8.2004 - 10 U 167/03 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Streitwert: 23.109,15 EUR

Gründe

Die Klägerin erwarb zwischen 1998 und 2000 durch Vermittlung der Beklagten mehrere Eigentumswohnungen. Die dafür von der Beklagten in Rechnung gestellten und von der Klägerin gezahlten Provisionen hat die Klägerin anschließend als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt. Sie hat sich darauf berufen, dass die Beklagte in allen Fällen zum Zeitpunkt ihrer Vermittlungstätigkeit zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums und des jeweils verkauften Sondereigentums war. Deshalb, so hat die Klägerin gemeint, sei die Beklagte nicht im Stande gewesen, Maklerleistungen zu erbringen. Das LG hat der Klage stattgegeben, das KG hat sie abgewiesen.

II.

Die gegen die Nichtzulassung der Revision gerichtete Beschwerde der Klägerin ist unbegründet. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

1. Die Nichtzulassungsbeschwerde bezeichnet es als grundsätzliche, klärungsbedürftige Rechtsfrage, ob - unter dem Gesichtspunkt eines institutionalisierten Interessenkonflikts ("unechte Verflechtung"; BGH, Urt. v. 12.3.1998 - III ZR 14/97, BGHZ 138, 170 [174 f.] = MDR 1998, 641, m.w.N.) - der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, der zugleich Verwalter einzelner Wohnungen ist, vom Käufer eine Maklerprovision für die von ihm verwaltete Eigentumswohnung verlangen kann.

a) Der Nichtzulassungsbeschwerde ist zuzugeben, dass der BGH in einem Urteil v. 24.6.1981 (BGH, Urt. v. 24.6.1981 - IVa ZR 225/80, MDR 1982, 38 = NJW 1981, 2297 [2298]) ausdrücklich offen gelassen hat, "ob nach der Verflechtungsrechtsprechung im Hinblick auf eine mögliche Interessenkollision die Stellung des Hausverwalters für das zu verkaufende Mietshaus unvereinbar ist mit der des Maklers".

b) Indessen ist diese Rechtsfrage, insb. nachdem der BGH zwischenzeitlich mehrere davon abzugrenzende Fallkonstellationen entschieden hat (BGH v. 26.9.1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240 = MDR 1991, 132; Urt. v. 6.2.2003 - III ZR 287/02, MDR 2003, 680 = BGHReport 2003, 420 = NJW 2003, 1249 [1250], betreffend den WEG-Verwalter, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt: institutioneller Konflikt mit den Interessen des Käufers; BGH, Urt. v. 13.3.2003 - III ZR 299/02, MDR 2003, 678 = BGHReport 2003, 521 m. Anm. Jennißen = NJW 2003, 1393 [1394]: Keine Verflechtung zwischen dem "gewöhnlichen" Wohnungseigentumsverwalter und dem Wohnungseigentümer), nicht - mehr - klärungsbedürftig, weil sie von den OLG und der Fachliteratur einhellig i.S.d. angefochtenen Entscheidung beantwortet wird und an der Richtigkeit dieser Sicht auch keine Zweifel bestehen.

Ein Fall "unechter Verflechtung" auf Grund eines institutionellen Interessenkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor (OLG Dresden v. 24.2.1999 - 8 U 3661/98, OLGReport Dresden 1999, 396 = NJW-RR 1999, 1501; OLG Frankfurt, Urt. v. 24.11.1993 - 23 U 15/93, OLGReport Frankfurt 1994, 85 f.; OLG Hamburg v. 23.12.1991 - 8 U 173/91, MDR 1992, 646; LG Hannover RDM-Rspr. A 145 Bl. 39; der Sache nach sämtlich zust. Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 652 Rz. 31; MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 652 Rz. 122; Staudinger/Reuter, 2003, §§ 652, 653 Rz. 155; Dehner, Das Maklerrecht, 2001, Rz. 182; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 664; Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, BGB, § 652 Rz. 40, m. Fn. 255, Hinweis auf OLG Dresden v. 24.2.1999 - 8 U 3661/98, OLGReport Dresden 1999, 396 = NJW-RR 1999, 1501]; ebenso wohl auch Erman/O. Werner, BGB, 11. Aufl., § 652 Rz. 33). Die Nichtzulassungsbeschwerde benennt keine einzige Stimme, die in die gegenteilige Richtung geht. Auch § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 2 WoVermittG steht einem Maklerlohnanspruch nicht entgegen. Soweit danach dem Makler kein Provisionsanspruch für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen zusteht, wenn er Verwalter der vermieteten Wohnräume ist (BGH, Urt. v. 2.10.2003 - III ZR 5/03, MDR 2003, 1346 = BGHReport 2004, 1 = NJW 2004, 286; Urt. v. 23.10.2003 - III ZR 41/03, MDR 2004, 143 = BGHReport 2004, 78 = NJW 2003, 3768), gilt dies ausdrücklich nur für die Vermittlung von Mietverträgen. Eine analoge Anwendung dieser Vorschriften auf die Vermittlung oder den Nachweis zum Abschluss von Kaufverträgen über Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen kommt nicht in Betracht; sie wird, soweit ersichtlich, auch in der Literatur und der Rechtsprechung der Obergerichte nicht in Erwägung gezogen.

Maßgeblicher Gesichtspunkt für die Richtigkeit dieser Beurteilung ist, dass normalerweise zu den Aufgaben des Verwalters eines Hauses oder einer Eigentumswohnung nicht der Verkauf und die Veräußerung derselben gehört und der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit dazu auch keine Befugnisse hat. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darauf verweist, dass sich, wenn der bisherige Verwalter als Makler für den Käufer tätig wird, für ihn im Einzelfall Probleme etwa wegen seiner Verschwiegenheitspflicht ggü. dem Eigentümer ergeben können (z.B. bei Mängeln des Hauses oder der Wohnung oder bei einem Mietshaus hinsichtlich des Zahlungs- und sonstigen Verhaltens der Mieter), so ist dies kein Grund, allein darin einen institutionalisierten Interessenkonflikt zu sehen oder - mit der Nichtzulassungsbeschwerde - allgemein anzunehmen, der Verwalter/(Käufer-)Makler werde sich, wenn es zum Streit kommt, im Regelfall auf die Seite des Haus- oder Wohnungseigentümers stellen.

2. Von einer weiteren Begründung wird gem. § 544 Abs. 4 S. 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.