Bildung einer Untergemeinschaft

1 Leitsatz

Durch die Gemeinschaftsordnung können (nicht rechtsfähige) Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und eigener (partieller) Beschlusskompetenz gebildet werden.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Im Fall geht es um eine Mehrhausanlage. Wohnungseigentümer K ist Eigentümer eines Stellplatzes in der Tiefgarage. Diese befindet sich unter mehreren, aber nicht unter allen Häusern. Die Tiefgarage hat 4 Ebenen (Ebene A-D). Nach der Gemeinschaftsordnung sind hinsichtlich der verschiedenen Ebenen der Tiefgarage Untergemeinschaften ("Sondernutzungsgemeinschaften") gebildet. Nicht jeder Wohnungseigentümer ist auch Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes und damit auch nicht Mitglied einer der Sondernutzungsgemeinschaften "Tiefgarage" (Untergemeinschaft). Im April 2019 wird eine Reparatur der Tiefgarage mit einer Kostenhöhe von 5 Mio. EUR beschlossen. Ferner wird eine Sonderumlage in dieser Höhe beschlossen. Auf jeden Stellplatz entfallen 21.276,59 EUR. Über die Höhe beschließen nur die Wohnungseigentümer, die einen Stellplatz haben. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Die Entscheidung

Der Beschluss ist nach LG-Ansicht nichtig! In der Gemeinschaftsordnung finde sich keine Bestimmung, dass nur die Wohnungseigentümer, die einen Stellplatz haben, über die Reparatur der Tiefgarage (und deren Kosten) beschließen können. Zwar seien Wohnungseigentümer berechtigt, Untergemeinschaften (Sondernutzungsgemeinschaften) hinsichtlich der Tiefgarage zu bilden. Aus der Gemeinschaftsordnung ergebe sich aber für die Wohnungseigentümer, die Teil dieser Untergemeinschaften seien, keine Kompetenz, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen (Beschlusskompetenz). Eine diesbezügliche Kostentragungslast ergebe sich ebenfalls nicht. Aus der Errichtung einer Untergemeinschaft "Tiefgarage" folge nämlich nicht zwangsläufig, dass den Mitgliedern auch die Beschlusskompetenz eingeräumt und die Kostentragungslast auferlegt worden sei. Zwar heiße es wie folgt: "Die Sondernutzungsgemeinschaften verwalten sich selbstständig nach Maßgabe dieser TE unter ergänzender Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes". Daraus ergebe sich aber weder eine Beschlusskompetenz noch eine Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer, die Teil der Sondernutzungsgemeinschaft Tiefgarage seien. Eine solche Beschlusskompetenz und eine entsprechende Kostentragungslast ergebe sich ferner nicht aus Sinn und Zweck der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen.

Hinweis

1. Im Fall streiten Wohnungseigentümer im Kern um die Frage, wer für ein Bauteil des gemeinschaftlichen Eigentums die Kosten zu tragen hat (daneben geht es auch um die Frage, welche Wohnungseigentümer insoweit stimmberechtigt sind). Der Grundsatz ist klar: die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind, müssen nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen. Dies gilt auch dann, wenn nicht alle Wohnungseigentümer einen Gebrauch an dem entsprechenden Bauteil haben, etwa, wie im Fall, an einem Stellplatz in einer Tiefgarage. Liegt es so, können die Wohnungseigentümer etwas anderes vereinbaren. Eine entsprechende Umlagevereinbarung kann das LG im Fall nach seiner Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht erkennen. Diese Klärung ist für den Verwalter ein Segen. Denn er selbst könnte den Wohnungseigentümern zwar mitteilen, wie er die Gemeinschaftsordnung versteht. Ferner könnte er eine Begutachtung anregen oder um eine Weisung der Wohnungseigentümer bitten, wie er die Gemeinschaftsordnung verstehen soll. Im Ergebnis konnte bislang aber nur ein rechtskräftiges Urteil die Rechtslage für die Wohnungseigentümer endgültig klären.
2. Das WEMoG hat insoweit die Rechtslage erheblich erleichtert und verbessert, da es § 16 Abs. 4 WEG a. F. aufgehoben und an seine Stelle § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestellt hat. Die Wohnungseigentümer können danach für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Im Fall wäre es daher im geltenden Recht ohne Weiteres möglich gewesen, zu beschließen, dass nur die Wohnungseigentümer, denen ein Stellplatz zusteht, die Kosten der Reparatur der Tiefgarage zu tragen haben.
3. In vergleichbaren Fällen sollte jeder Verwalter die Wohnungseigentümer über Unklarheiten einer Umlagevereinbarung der Gemeinschaftsordnung informieren und vorschlagen, zur Klarstellung von der neuen Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Gebrauch zu machen.
4. Auch das WEMoG hat nichts daran geändert, dass grundsätzlich alle Wohnungseigentümer über den Beschlussgegenstand abzustimmen haben. Das reformierte Recht räumt den Wohnungseigentümern insoweit auch keine Beschlusskompetenz ein, für den Beschluss über eine bauliche Veränderung oder – wie im Fall – über eine Erhaltungsmaßnahme zu bestimmen, dass nur einige Wohnungseigentümer st...