1.1 Die erfassten Verwertungsarten
Rn 1
Regelungsgegenstand von § 165 ist die Verwertung unbeweglicher Gegenstände durch den Insolvenzverwalter, und zwar auch (nicht nur) solcher unbeweglichen Gegenstände, an denen ein Absonderungsrecht besteht. Ausdrücklich gesetzlich erwähnt sind die Verwertungsmöglichkeiten der Zwangsversteigerung (unten Rn. 7 ff.) und der Zwangsverwaltung (unten Rn. 31 ff.) nach dem ZVG. Darüber hinaus besteht für den Insolvenzverwalter aber auch die Möglichkeit, die Immobilie – in Abstimmung mit den Grundpfandrechtinhabern – freihändig zu veräußern (unten Rn. 48 ff.) oder sie aus der Insolvenzmasse freizugeben (unten Rn. 54 ff.).
Die Verwertung unbeweglicher Gegenstände, an denen ein Absonderungsrecht besteht, ist auch Regelungsgegenstand von § 49, dort freilich aus der Perspektive der Gläubiger. Die Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus unbeweglichen Gegenständen zusteht, können hiernach ebenfalls die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Gegenstands betreiben. Die Möglichkeit der Zwangsversteigerung eines (späteren) Insolvenzgläubigers ist nach § 80 Abs. 2 Satz 2 InsO eröffnet, wenn die Pfändung oder Beschlagnahme vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirksam geworden ist. Die Beschlagnahme eines Grundstückes wird mit der Zustellung des sie anordnenden Beschlusses an den Schuldner oder im Zeitpunkt des Ersuchens um Eintragung eines Versteigerungsvermerks nach Maßgabe des § 22 ZVG bewirkt.
Eine wechselseitige Abhängigkeit besteht insoweit nicht. Das Verwertungsrecht des Gläubigers nach § 49 steht gleichwertig neben dem des Insolvenzverwalters. Jeder Beteiligte – ob Gläubiger einerseits oder Verwalter andererseits – kann die jeweils aus seiner Sicht effektivste Verwertungsform wählen. Allerdings ist der absonderungsberechtigte Gläubiger aufgrund seines in § 49 anerkannten Absonderungsrechts auch bei der Verwertung durch den Insolvenzverwalter aus dem Erlös vorrangig zu befriedigen.
Häufig ist es für die Insolvenzmasse vorteilhaft, das Grundstück im Zusammenhang mit den übrigen Massegegenständen einheitlich zu verwerten, da so ein höherer Erlös erzielt werden kann als bei einer von einander unabhängigen Verwertung der einzelnen Gegenstände durch einzelne Absonderungsberechtigte. Eine solche einheitliche Verwertung des Geschäfts im Ganzen kommt jedoch meist nur im Falle eines laufenden Geschäftsbetriebes bzw. beim Vorliegen echter Sanierungschancen in Betracht. Aber auch wenn dies nicht der Fall ist, lassen sich meist bei einer freihändigen Verwertung der Immobilie gegenüber der Situation bei der Zwangsversteigerung höhere Erlöse erzielen.
Rn 2
Eine vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens zwischen dem Schuldner und einem Grundpfandgläubiger getroffene vollstreckungsbeschränkende Vereinbarung bindet den Insolvenzverwalter auch dann nicht, wenn das Grundstück zugunsten dieses Gläubigers wertausschöpfend belastet ist.
1.2 Unbewegliche Gegenstände
Rn 3
Der Begriff des unbeweglichen Gegenstands entspricht der in § 49 enthaltenen Legaldefinition; danach gehören hierzu alle Gegenstände, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (Übersicht vgl. § 49 Rn. 1). In der Praxis werden hauptsächlich Grundstücke und Zubehör betroffen sein. Grundstückszubehör, welches im Eigentum des Schuldners steht, wird von der Beschlagnahme des Grundstücks erfasst (§ 20 ZVG i.V.m. § 1120 BGB). Grundsätzlich wird das Zubehör daher zusammen mit dem Grundstück verwertet.
In der Praxis ist die Abgrenzung, ob es sich um Zubehörstücke handelt, teilweise schwierig. Maßgeblich ist nach § 97 BGB, ob die Sache dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt ist und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis steht. In diesem Sinne hat der BGH etwa entschieden, dass Maschinen und Geräte eines Bauunternehmers, die ausschließlich auf Baustellen eingesetzt werden, nicht Zubehör des Betriebsgrundstücks sind. Dies gilt auch für einen mobilen Baukran auf einem Lagerungsgrundstück des Bauunternehmens. Hinzu kommt noch, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen des Abs. 1 Satz 1 von § 97 BGB eine Sache gemäß Satz 2 dann kein "Zubehör [ist], wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird". Die Verkehrsanschauung ist regional teilweise unterschiedlich. So wird etwa die Frage nach der Zubehöreigenschaft einer Einbauküche, die der Mieter in seine Wohnung einbringt, regional unterschiedliche beantwortet, wobei stets die Angleichung der Lebensverhältnisse im Blick behalten werden muss.
Findet der Insolvenzverwalter Grundstücksanteile in der Masse vor, so kann er wahlweise nach den §§ 172 ff. ZVG die Zwangsversteigerung des Anteils oder di...