Blersch/Goetsch/Haas, InsO § 49 Abgesonderte Befriedigun ... / 3. Verwertung

3.1 Im Rahmen einer Vollstreckung

Rn 15

Die Verwertung von unbeweglichem Vermögen erfolgt entweder im Wege der Zwangsversteigerung nach §§ 15 ff. ZVG oder durch die Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG.^[27] Nach § 165 kann auch der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung betreiben.

Rn 16

Ist die Zwangsvollstreckung bei Verfahrenseröffnung noch nicht anhängig, gilt: Ein absonderungsberechtigter Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung betreiben will, hat zunächst den auf den Schuldner lautenden Titel nach § 727 ZPO auf den Insolvenzverwalter umzustellen und eine Zustellung nach § 750 Abs. 2 ZPO zu bewirken.^[28] Gibt der Insolvenzverwalter später im laufenden Versteigerungsverfahren das Grundstück aus der Insolvenzmasse frei, ist eine erneute Umschreibung und Zustellung nicht erforderlich.^[29]

Rn 17

Der Fall, in dem der Insolvenzverwalter vor Eröffnung des Versteigerungsverfahrens ein Grundstück aus der Insolvenzmasse freigibt, ist bislang in der Rechtsprechung nicht entschieden. Nach hier vertretener Ansicht ist der Titel wieder auf den Schuldner umzuschreiben. Der BGH stellt im Wesentlichen auf den Beginn der Vollstreckung ab. Ist die Beschlagnahme vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirksam geworden, ist sie von der Insolvenzeröffnung nicht mehr betroffen.^[30] In diesem Fall ist eine Umschreibung auf den Insolvenzverwalter und die Zustellung an diesen nicht mehr erforderlich. Hat aber die Zäsur, also die Beschlagnahme, noch nicht stattgefunden, bleibt es bei der grundsätzlichen Notwendigkeit einer erneuten Umschreibung und Zustellung.

Rn 18

Ein bereits eingeleitetes Zwangsvollstreckungsverfahren wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht nach § 240 ZPO unterbrochen.^[31]

Rn 19

Grundsätzlich sind Grundstücksgeschäfte von der Umsatzsteuer befreit. Jedoch hat der Verwalter die Möglichkeit bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten zur Umsatzsteuer zu optieren, § 9 Abs. 3 Satz 1 UStG.

Rn 20

Zum Haftungsverband gehören ebenfalls die Miet- und Pachtzinsforderungen. Das Absonderungsrecht setzt jedoch die Beschlagnahme voraus.^[32] Dies erfolgt durch Anordnung der Zwangsverwaltung nach §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG. Bis zur Beschlagnahme fallen Zahlungen, die Mieter oder Pächter an den Insolvenzverwalter leisten, in die freie Masse. Diese müssen jedoch bereits an den Insolvenzverwalter geleistet sein, da ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme auch Altforderungen aus dem Jahr vor der Beschlagnahme in den Haftungsverbund fallen^[33] (§§ 1120, 1123 Abs. 2 BGB). Sind Zahlungen nach Beschlagnahme an den Insolvenzverwalter geleistet worden, entsteht ein Ersatzabsonderungsrecht und die Zahlungen sind an den Zwangsverwalter herauszugeben. Dies gilt auch für Mietverträge, die erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens geschlossen wurden.^[34] Die Abrechnungspflicht der Nebenkosten obliegt auch für zurückliegende Zeiträume dem Zwangsverwalter. Die Kosten der Zwangsverwaltung treffen den betreibenden Gläubiger.

Rn 21

Hinsichtlich der Einkommensteuer gilt nunmehr: Nicht der Insolvenzverwalter, sondern der Zwangsverwalter hat die Einkommensteuer des Schuldners zu entrichten, soweit sie aus der Verwaltung des der Zwangsverwaltung unterfallenden Vermögens herrührt. Insoweit hat der BFH seine Rechtsprechung geändert.^[35]

[27] FK-Imberger, § 49 Rn. 43.

[28] HK-Lohmann, § 49 Rn. 25; FK-Imberger, § 49 Rn. 45.

[29] BGH, Beschl. v. 14.04.2005, V ZB 25/05.

[30] BGH, Beschl. v. 14.04.2005, V ZB 25/05.

[31] FK-Lohmann, § 49 Rn. 24.

[32] MünchKomm-Ganter, § 49 Rn. 28.

[33] FK-Imberger, § 49 Rn. 21.

[34] OLG Brandenburg ZIP 1999, 1533 (1534) [OLG Brandenburg 14.01.1999 - 8 U 56/98].

[35] BFH, Urt. v. 10.02.2015, IX R 23/14.

3.2 Im Rahmen einer freihändigen Verwertung

Rn 22

Daneben ist auch die freihändige Veräußerung des Grundstückes durch den Insolvenzverwalter möglich.^[36] Dieser verkauft in Absprache mit den grundbuchbesicherten Gläubigern das Grundstück, wobei die grundbuchbesicherten Gläubiger gegen Zahlung eines vereinbarten Betrages die Löschungsbewilligung hinsichtlich ihrer Grundpfandrechte erklären.

Rn 23

Bestehen zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Vollstreckungsverzichtsvereinbarungen, ist der Insolvenzverwalter hieran nicht gebunden. Dies gilt selbst für den Fall, dass das Grundstück wertausschöpfend belastet ist.^[37]

Rn 24

Selbst in diesem Fall fließt zur Masse regelmäßig eine sogenannte Massekostenbeteiligung, die den Gläubigerin zugutekommt. Weiterhin werden im Rahmen einer freihändigen Veräußerung vielfach bessere Preise erzielt als bei einer Zwangsversteigerung, so dass im Rahmen der freihändigen Veräußerung eine höhere Passiventlastung der Insolvenzmasse anfällt. Dies kommt letztendlich allen weiteren am Verfahren teilnehmenden Insolvenzgläubigern zugute.^[38]

Rn 25

Zu beachten sind diverse Haftungsrisiken, die für den Insolvenzverwalter im Rahmen einer freihändigen Veräußerung entstehen können.^[39] So empfiehlt es sich, vertraglich eine sonst nach § 56 ZVG ausgeschlossene Gewährleistung soweit wie möglich ebenfalls auszuschließen und die Befriedigungsregelung gemäß §§ 10 bis 13 ZVG einzuhalten. Auch bestehe...