Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentum: Vereinbarung der Nichtberücksichtigung eines unausgebauten Dachgeschossraums bei den Gemeinschaftskosten in der Teilungserklärung
Leitsatz (amtlich)
Die Auslegung einer Teilungserklärung kann ergeben, dass abweichend von der Gemeinschaftsordnung und der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG ein unausgebauter Dachgeschossraum an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (gar) nicht zu beteiligen ist, solange das Dachgeschoss nicht zu einer Wohnung ausgebaut und in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, wonach eine Kostenbeteiligung des Dachgeschossraums entgegen dieser Vereinbarung in der Teilungserklärung festgestellt und hierfür im Wirtschaftsplan ein Wohngeld festgesetzt wird, ist unwirksam (Rz. 27) (Rz. 29) (Rz. 31) (Rz. 35) (Rz. 36) (Rz. 41).
Normenkette
WoEigG § 10 Abs. 2 S. 3, § 16 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Neuruppin (Beschluss vom 06.11.2007; Aktenzeichen 5 T 106/07) |
AG Oranienburg (Beschluss vom 14.03.2007; Aktenzeichen 2 II WEG 50/05) |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde der Antragsteller werden unter Aufhebung des Beschlusses des LG Neuruppin vom 6.11.2007 - Az. 5 T 106/07 - und Abänderung des Beschlusses des AG Oranienburg vom 14.3.2007 - Az. 2 II WEG 50/05 - die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.11.2005 zu Top 3 und 4 für ungültig erklärt.
Die Gerichtskosten tragen die Antragsgegner; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde: 47.044,020 EUR
Gründe
I. Die Verfahrensbeteiligten bilden insgesamt die Eigentümergemeinschaft 2 bis 16 in H.
Die Antragsteller sind zu je ½ Eigentümer eines 245,71/10.000stel Miteigentumsanteils an dem Grundstück W. straße 2-16 in H., verbunden mit dem Sondereigentum an der im Gebäude W. straße 2 befindlichen Wohnung, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet. Zusätzlich erwarben die Antragsteller durch notariellen Kaufvertrag vom 28.8.2000 (UR-Nr. 808/2000 des Notars ... in ..., Blatt 9 ff. d.A.) einen 159,10/10.000stel Miteigentumsanteil an diesem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum am Dachgeschoss in dem Gebäude W. straße 2, Dachgeschoss hinten rechts, im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichnet. Bei diesen Räumen handelt es sich bis heute um einen unausgebauten Dachboden.
Wegen der Regelungen der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vom 20.10.1994 (UR-Nr. V 875/1994 des Notars V. in B., Bl. 14 ff. d.A.) zu der Beteiligung an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums wird auf deren §§ 3 und 4 Bezug genommen. In dem notariellen Kaufvertrag vom 28.8.2000 heißt es unter IV. "Eigentümergemeinschaft", dass gegenwärtig keine Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld bestehe, weil es sich bei der Teileigentumseinheit um ein nicht ausgebautes Dachgeschoss handele. Für den Fall des Ausbaus des Dachgeschosses werde aufgrund dessen Wohngeld fällig und der Verkäufer verpflichte sich, vom Tag der Bezugsfertigkeit an, oder für den Fall, dass die Gebrauchsabnahme früher liege, vom Tag der Gebrauchsabnahme an, nach den Bestimmungen über die Zahlung des Wohngeldes nach der Gemeinschaftsordnung zu zahlen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.4.2004 haben die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für 2004 sowie den Wirtschaftsplan für 2005 ohne Berücksichtigung dieser Dachgeschosseinheit beschlossen. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.4.2004 bezüglich der Jahresabrechnung für 2004 und den Wirtschaftsplan 2005 wurden angefochten und im Verfahren II WEG 26/05 des AG Oranienburg für ungültig erklärt. Am 24.11.2005 wurde eine erneute Eigentümerversammlung durchgeführt, in der sowohl bei der Jahresabrechnung 2004 wie auch bei dem Wirtschaftsplan für 2005 die Dachgeschosseinheit der Antragsteller erstmals an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt wurde und hierfür im Wirtschaftsplan auch ein Wohngeld festgesetzt wurde (TOP 3 und 4).
Die Antragsteller begehren die Feststellung, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 24.11.2005 zu TOP 3 und 4 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt werden.
6Die Antragsteller haben die Ansicht vertreten, diese Beschlüsse vom 24.11.2005 seien mit der eindeutigen Regelung in § 4 Ziff. 3.7 der Teilungserklärung nicht vereinbar. Danach sei die Dachgeschosseinheit erst mit Kosten zu belasten, wenn sie ausgebaut und bezugsfertig geworden sei. Die jetzigen Forderungen der Antragsgegner, die Antragsteller nun erstmals wegen Wohngeldzahlungen in Anspruch zu nehmen, seien weiter mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren. Im Kaufvertrag der Antragsteller sei die Wohngeldzahlung eindeutig im Sinne des Antragstellers geregelt.
Die Antragsgegner haben eingeräumt, dass es zwar zutreffe, dass in den vergangenen Jahren die Teilungserklärung im Sinne des Antragstellers interpretiert worden sei. Aufgrund der Rechtsprechung des OLG und der Entscheidung des AG Oranienburg in dem Verfahren 2 II WEG 26/05 hätten sie aber nunmehr ihre Rechtsauffassung geändert und seien zu der ...