Verfahrensgang
LG Frankfurt (Oder) (Urteil vom 26.06.2023; Aktenzeichen 18 O 375/23) |
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 26.06.2023, Az. 18 O 375/23, aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsverfahrens, an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückverwiesen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
3. Der Berufungsstreitwert beträgt 13.391,34 EUR.
Gründe
I. Die Klägerin klagt gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von zwei Räumen in einem Büropark sowie Zahlung ausstehender Miete für diese.
Mit Vertrag vom 11.01.2017 mieteten die Beklagten von der Klägerin befristet bis zum 31.01.2027 zwei im 2. OG gelegene, als Büroräume bezeichnete Räumlichkeiten im Gebäude ("Adresse 01"). Die Nettokaltmiete betrug zunächst 135,00 EUR und erhöhte sich nach Ablauf der ersten zwei Vertragsjahre auf 180,00 EUR netto.
Für die Jahre 2020, 2021, 2022 und 2023 leisteten die Beklagte keine Zahlungen an die Klägerin für die Nutzung der genannten Räumlichkeiten.
Mit Schreiben vom 07.09.2020 erklärte die Klägerin die Kündigung "des .... Gewerbemietvertrages" wegen Zahlungsverzuges, die sie mit der streitgegenständlichen Klage wiederholt hat.
Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich behauptet, die Beklagten hätten die Räume als Gewerberäume angemietet, da sie für ihre Tätigkeit als Bauingenieure ein Büro benötigten. Die Räume seien zu Wohnzwecken nicht geeignet, da sie keine Küche und kein Bad hätten.
Die Beklagten haben sich darauf berufen, die Parteien seien bei Vertragsschluss dahingehend übereingekommen, dass die Mieträume zu einer Wohnung ausgebaut werden sollten; über die Falschbezeichnung als "Geschäftsräume" hätten sie, die Beklagten, sich keine Gedanken gemacht. Die im Vertrag enthaltene Befristung sei angesichts der vereinbarten Nutzung zu Wohnzwecken unwirksam. Das Vertragsverhältnis sei im übrigen bereits dadurch wirksam beendet worden, dass die Klägerin das Objekt mit Vertrag vom 12.07.2017 an die ("Firma 01") neu vermietet habe, die die streitgegenständlichen Wohnräume ihnen anschließend untervermietet habe; aufgrund dessen hätten sie weitere Zahlungen stets an die ("Firma 01") und nicht an die Klägerin geleistet.
Das Landgericht, das die Parteien auf seine mutmaßlich fehlende sachliche Zuständigkeit hingewiesen hatte, hat die Klage nach Ausbleiben eines Verweisungsantrags im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO als unzulässig abgewiesen.
Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im wesentlichen ausgeführt, die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2a GVG für Wohnraummietsachen hänge nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab bzw. davon, wer zuerst klage. Es reiche aus, dass zwischen den Parteien eine "Streitigkeit" über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses bestehe. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts werde deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwende, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten werde (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 08.11.2007 - 24 U 117/07; LG Berlin Beschl. v. 13.2.2020 - 67 O 78/19, BeckRS 2020, 1676, beck-online). Dabei komme es nicht darauf an, ob es sich um ein Haupt- oder Untermietverhältnis handele. Klage der Vermieter unmittelbar gegen den Untermieter, etwa auf Herausgabe nach § 546 Abs. 2 BGB oder auf Nutzungsentschädigung, sei ebenfalls nach § 23 Nr. 2a GVG die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gegeben, und zwar auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis ein gewerbliches sei. So sei es hier. Die Beklagten trügen vor, einen Untermietvertrag für Wohnraum mit der es De Ingenieurbau GmbH geschlossen zu haben. Es handele sich bei den Beklagten auch nicht um juristische Personen, bei denen man von einer gewerblichen Vermietung ausgehen könnte. Zudem habe die Klägerin in ihrer Klageschrift die Adresse der streitgegenständlichen Räume als zustellungsfähige Adresse angegeben, so dass es sich insoweit - es handele sich um natürliche Personen - gemäß § 130 Nr. 1 ZPO um den Wohnort gehandelt haben werde.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.
Die Klägerin rügt eine Falschanwendung der Vorschriften zur sachlichen Zuständigkeit. Ihrer Meinung nach kommt es allein darauf an, "ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes aus dem zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt." (BGH Urteil vom 09.07.14 - VIII ZR 376/13; BGH Urteil vom 25.11.93 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237; OLG Karlsruhe OLGR Karlsruhe 2006, 206 KG NJW-RR 2001, 1509). Für die doppelt relevanten Tatsachen sei maßgeblich auf den Klägervortrag abzustellen. Das vom Landgericht zur Begründung seiner Gegenauffassung zitierte Urteil vom 13.02.20 wolle offensichtlich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht folgen. Darauf komme es allerdings hier nicht an. Ein schlüssiger Vortrag der Beklagten dahingehend, dass ein Wohnraummietvertragsverh...