Brandenburgisches OLG Urteil vom 16.01.2003 - 8 U 46/02

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Urteil vom 28.02.2002; Aktenzeichen 2 O 288/01)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 28. Februar 2002 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 17.000,– EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Architektin. Sie verlangt von den beklagten Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft „R.straße 19 – 35 / K…straße 1” in H…dorf (WEG 16) Zahlung restlicher Vergütung für ihre Planungen zur Sanierung von Außenfassade, Dach, Treppenhäusern und Heizung der zur Anlage gehörenden Wohngebäude.

Die Anlage der Beklagten besteht aus 116 Einheiten (87 Wohnungseigentumsrechten und 29 Teileigentumsrechten) und ist eine von insgesamt 16 Wohnungseigentumsanlagen im R. viertel in H.dorf.

Die Wohnsiedlung R.viertel ist um 1920 errichtet worden, sie ist als denkmalgeschützter Bereich ausgewiesen. Die Treuhandanstalt (THA) – jetzt Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) – kaufte die Siedlung im Jahr 1993, um Wohneigentum zu bilden und die Wohnungen an frühere Mieter und/oder Kapitalanleger zu veräußern. Ohne dass es zur Eigentumseintragung der THA gekommen war, schloss die THA im Jahr 1994 mit der Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH (TLG) einen Vertrag dahin, dass letztere die Grundstücke durch Vermögenszuordnungsbescheid zu Eigentum erhält und die Privatisierung durchführt. Die THA und die TLG beabsichtigten ursprünglich, die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vor der Veräußerung durchführen zu lassen. Zu diesem Zweck ließ die TLG im Frühjahr 1994 eine Kostenschätzung von der Klägerin anfertigen. Nach Erhalt der nach 7 Bauabschnitten und innerhalb derselben nach Gebäuden, Gebäudeteilen und Gewerken aufgegliederten Kostenschätzung vergab die TLG der Klägerin die Objektplanung für die Sanierung der gesamten Siedlung. Die Beteiligten ermittelten ein voraussichtliches Honorar von insgesamt 2.323.885,69 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, das nach dem Vortrag der Beklagten als Pauschalhonorar vereinbart sei.

Im August/September 1994 änderten THA und TLG ihr „Vermarktungskonzept”. Die Wohnungen sollten nunmehr nicht im schon sanierten Zustand veräußert werden. Vielmehr war geplant, die Sanierung und Modernisierung „auf Rechnung” der (künftigen) Eigentümer durchführen zu lassen. Die Planung der Sanierungsarbeiten sollte – unter Ausklammerung eines der ursprünglich 7 Bauabschnitte – einheitlich bei der Klägerin verbleiben. Vertragspartner indes sollte nunmehr jede der noch zu bildenden 16 Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG 1 – 16) werden.

Im Oktober 1994 ließ die THA für jede der 16 Wohnanlagen eine Teilungserklärung beurkunden (Teilungserklärung vom 20.10.1994 für die WEG der Beklagten = Anlagenband II Bl. 525 – 576). Die THA bestellte jeweils die PR… Wohnanlagenverwaltungsgesellschaft mbH (PR…) zum ersten Verwalter. Unter § 4 der Teilungserklärungen sind „Sonderbestimmungen” über die Modernisierung gefasst. Die Baumaßnahmen sind bezeichnet. Mit der „Durchführung” der Modernisierung betraute die THA die PR…, und zwar in der Weise, dass diese „im Namen der Wohnungseigentümer” die Maßnahmen planen, durchführen und betreuen soll. Weiter heißt es: „Die PR… wird mit der Vergabe sämtlicher Bauleistungen im Namen und auf Rechnung der Wohnungseigentümer beauftragt und vollumfänglich bevollmächtigt”. Jeder Wohnungseigentümer – jedoch mit Ausnahme der Eigentümer einzeln bezeichneter Teileigentumseinheiten – „hat für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen an die THA oder auf deren Weisung an die PR… einen angemessenen Betrag als Vorschuss zu zahlen, der in den abzuschließenden Wohnungs- oder Teileigentumskaufverträgen … festgelegt wird”. Zuletzt ist vorgesehen, dass die PR… die Arbeiten der Eigentümergemeinschaft gegenüber abrechnet und etwaige Fehlbeträge von den „Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Wohnflächen” ausgeglichen werden.

Am 24. März 1995 schloss die PR… jeweils namens der nach den Teilungserklärungen vorgesehenen 16 Eigentümergemeinschaften je einen Architektenvertrag mit der Klägerin. Danach ist der Klägerin die gesamte Objektplanung (§ 15 HOAI) – jedoch mit Ausnahme der Leistungsphase 4, indes in der Leistungsphase 1 zusätzlich als „Besondere Leistung” die Bestandsaufnahme mit einem Honorarsatz von 10 % – übertragen. Den Verträgen sind Anlagen zur Honorarberechnung beigefügt, welche für jede Wohnungseigentümergemeinschaft das anteilige Honorar auf der Grundlage der vorab geschätzten Baukosten ermitteln. Angesetzt sind ¾-Sätze der Zone III, ein Umbauzuschlag und pauschale Nebenkosten. Im Hinblick auf die bereits erbrachte und „über die TLG” vergütete Kostenschätzung ist jeweils ein anteiliger Betrag abgesetzt. Mit Rücksicht auf den...