Brandenburgisches OLG Urteil vom 23.01.2019 - 4 U 39/17

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 03.03.2017 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den Beklagten in einem Umfang von 102.067,42 EUR auf Rückzahlung von Geldbeträgen in Anspruch, die in Zusammenhang mit dem Umbau von durch den Beklagten im Februar 2014 zum Zwecke der Nutzung als Seniorenwohngemeinschaft angemieteten Räumlichkeiten verwandt wurden.

Die Parteien lebten bis Dezember 2014 in nichtehelicher Lebensgemeinschaft.

Die Klägerin betreibt einen Pflegedienst zur Durchführung häuslicher Krankenpflege unter der Bezeichnung "Hauskrankenpflege Z..." sowie eine Tagespflegeeinrichtung unter der Bezeichnung "Tagespflege S...". Der Beklagte, über dessen Vermögen im Jahr 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, das mit Beschluss vom 24.10.2013 aufgehoben und für das ihm im Jahr 2016 Restschuldbefreiung erteilt wurde, war, nachdem er eine vorherige Tätigkeit als Trainer in einem Segelverein beendet hatte, zunächst im Rahmen eines mit Vertrag vom 28.12.2012 vereinbarten Minijobs bis 450,- EUR als technischer Mitarbeiter und ab dem 01.12.2013 auf Grundlage eines mit der Tagespflege S... geschlossenen Arbeitsvertrages zu einem Bruttogehalt von 1.500,- EUR bei der Klägerin beschäftigt.

Im Frühjahr 2014 kam die Idee auf, eine sog. Senioren-Wohngemeinschaft zu initiieren, d.h. Wohnräume zur Miete anzubieten für Senioren, die dann gleichzeitig mit der Klägerin als Betreiberin der Hauskrankenpflege Z... Verträge über ambulante Pflegeleistungen und hauswirtschaftliche Versorgung schließen würden.

Vor diesem Hintergrund schloss der Beklagte mit der P... AG unter dem 27.02.2014 einen Mietvertrag über im Büropark G... gelegene Räumlichkeiten, bestehend aus 15 Räumen und 3 WC-Räumen, zum Zwecke der Nutzung als WG- und Pflegeräume. Nach dem Inhalt des Mietvertrages begann das Mietverhältnis ab dem 01.04.2014 und es sollte am 29.02.2024 enden. Der Mietzins einschließlich Betriebskostenpauschale und Heizkostenvorschuss betrug zunächst 2.512,17 EUR (brutto)/Monat. Die Miete von anfangs 2,00 EUR pro m² sollte gestaffelt bis zum Ablauf des vierten Vertragsjahres auf 4,50 EUR/m² steigen und sich im Übrigen, ebenso wie die Betriebskostenpauschale, entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex automatisch ändern.

Ab März 2014 wurden Umbaumaßnahmen an den gemieteten Räumlichkeiten durchgeführt, wobei die Mittel für diese Maßnahmen aus dem Vermögen der Klägerin stammten.

Der Beklagte stellte u.a. zur Finanzierung dieser für den Umbau zu einer Senioren-Wohngemeinschaft erforderlichen Maßnahmen einen Darlehensantrag bei der ... Sparkasse sowie einen Antrag auf Übernahme einer Bürgschaft durch die Bürgschaftsbank .... Der Bürgschaftsausschuss genehmigte den letztgenannten Antrag in seiner Sitzung vom 11.06.2014, wobei in dem entsprechenden Protokoll der Kreditnehmer mit "Gepflegtes Wohnen E... H..." und das Vorhaben als "Betriebserweiterung mit Senioren-WG im M... G..." bezeichnet sind. Der Darlehensvertrag zwischen dem Beklagten und der ... Sparkasse kam dann allerdings nicht zustande.

Spätestens im Juli 2014 (am 05.07.2014 mit einer Frau Ho...) schloss der Beklagte die ersten Mietverträge mit Senioren, die in der Folgezeit unstreitig auch von der Klägerin betreut wurden. Ebenfalls im Juli 2014, am 17.07.2014, unterzeichneten die Parteien eine Kooperationsvereinbarung.

In der Folgezeit gab es Probleme mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde im Hinblick auf die Erteilung der Baugenehmigung für die Nutzungsänderung sowie mit dem Landesamt für Soziales und Versorgung - Aufsicht für unterstützende Wohnformen - im Hinblick auf die Erlaubnis zum Betrieb einer Senioren-Wohngemeinschaft.

Wegen der entstandenen Probleme wandte sich die Klägerin sowohl an die Bundesarbeitsgemeinschaft ... e.V. als auch an eine Rechtsanwaltskanzlei (RA'e B...). Darüber hinaus fand am 16.10.2014 ein Gespräch mit einem Steuerberater statt, an dem sowohl die Klägerin als auch der Beklagte teilnahmen.

Mit Schreiben vom 11.12.2014 kündigte das Landesamt ... dem Beklagten an, den Betrieb der Senioren-Wohngemeinschaft zu untersagen.

Am 17.12.2014 beendete der Beklagte die nichteheliche Lebensgemeinschaft mit der Klägerin, indem er aus der gemeinsamen Wohnung in B... auszog.

Mit Schreiben vom 12.02.2015 kündigte die Klägerin den mit dem Beklagten geschlossenen Arbeitsvertrag.

Im weiteren Verlauf des Jahres 2015 wurde der Betrieb der Seniorenwohngemeinschaft untersagt; ebenso versagte die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung für die Nutzungsänderung.

Am 05.06.2015 erklärte die Klägerin die Kündigun...