Leitsatz (amtlich)
Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich in dem Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarktes auferlegt werden.
Normenkette
BGB § 307 Abs. 1, § 535 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Potsdam (Urteil vom 02.07.2013; Aktenzeichen 3 O 220/12) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 2.7.2013 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des LG Potsdam - 3 O 220/12 - abgeändert.
Der Beklagten wird untersagt, in dem von ihr betriebenen SB-Warenhaus in der O. straße, T., einen Imbiss mit folgenden Angeboten zu betreiben:
Hähnchen, Haxen, Leberkäse oder Leberkäsebrötchen, Frikadellen oder Frikadellenbrötchen, Schweinebraten oder Schweinebratenbrötchen, Kasseler oder Kasseler in Brötchen, Bratwurst oder Bratwurst im Brötchen, Bockwurst oder Bockwurst im Brötchen und Pommes Frites.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 40.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Die Klägerin macht gegen die Beklagte Unterlassungsansprüche aus einem Mietvertrag wegen Verletzung einer Konkurrenzschutzverpflichtung geltend.
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer in dem von der Beklagten betriebenen SB-Warenhaus in der O. straße ... in T. in der Vorkassenzone befindlichen Shopfläche mit einer Größe von ca. 172 m2, in der die Klägerin ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf betreibt. In diesem Restaurant bietet die Klägerin u.a. einen Imbiss mit diversen in dem Urteilstenor aufgeführten Gerichten zum Verkauf außer Haus an.
Im Vorkassenbereich des SB-Warenhauses befinden sich neben dem Restaurant der Klägerin eine Bäckerei mit Außenbestuhlung, ein Toto-Lotto-Laden, ein Schmuckladen sowie ein Schuh- und Schlüsseldienst.
Die Parteien sind durch einen am 11.5.2010 geschlossenen Mietvertrag miteinander verbunden. In diesem Mietvertrag heißt es u.a. unter Teil I Ziff. 11 unter der Überschrift "Mietzweck, Sortimentsbezeichnung und Sortimentsbegrenzung": "Restaurant mit überwiegend deutscher Küche".
Unter Teil II § 2 des Mietvertrages heißt es:
"Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand im Rahmen der behördlich genehmigten Nutzung entsprechend dem in Teil I genannten Mietzweck zu betreiben und das in Teil I Ziff. 11 genannte Sortiment in seinem Geschäft zu führen.
Änderungen des Sortiments oder von Sortimentsbereichen (z.B. auch Aufnahme eingeführter Marken) bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Konkurrenz- und/oder Sortimentsschutz für den Mieter ist ausgeschlossen."
Teil II § 8 des Mietvertrages enthält folgende Klausel:
"Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird den Mietgegenstand weder ganz noch teilweise ungenutzt oder leerstehen lassen. Er wird in dem Mietgegenstand das für sein Geschäft (Branche) typische Sortiment dauerhaft und nachhaltig in gehobenem Niveau und branchenüblicher Form attraktiv durch ausreichend qualifiziertes Personal anbieten.
Während der Öffnungszeiten des SB-Warenhauses ist das Geschäftslokal offen zu halten. Jede Öffnung außerhalb der Öffnungszeiten des SB-Warenhauses bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung des Vermieters.
Verstößt der Mieter schuldhaft gegen die Verpflichtungen aus Ziff. 1. und 2., zahlt der Mieter für jeden Einzelfall 10 % der Miete (Mindestmiete/Staffelmiete etc.) an den Vermieter als Vertragsstrafe. Der Verzicht auf die Durchsetzung der Vertragsstrafe im Einzelfall - auch wiederholt - hebt die Vertragsstrafenverpflichtung für die Zukunft nicht auf. Das Recht zur Kündigung nach § 3 Ziff. 3 bleibt unberührt. Jeder Tag zählt als Einzelfall, wobei maximal 200 % der Monatsmindestmiete als Vertragsstrafe pro Monat anfallen."
In Teil III des Mietvertrages heißt es:
"Der Mieter wird immer neue, qualitativ einwandfreie weder beschmutzte noch beschädigte Ware führen. Das Sortiment des Mieters soll breit und tief gestaffelt sein und auch Spitzenqualitäten aufweisen. Die Ware muss mit Beginn der Verkaufszeit bis zum Geschäftsschluss für den Kunden präsent sein.
Die Gestaltung der Verkaufspreise des Mieters hat dem Preisniveau des SB-Warenhauses zu entsprechen. Die Verkaufspreise sollten jeweils unter den Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität liegen."
(Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die zu den Akten gereichte Kopie (Bl. 10 ff. GA) Bezug genommen.)
Die Beklagte betreibt seit September 2012 im Vorkassenbereich des Supermarktes gegenüber dem Restaurant der Klägerin im Abstand von 4 - 5 Metern selbst ei...