Alexander C. Blankenstein
1.1 Grundlagen
Aus den Landesbauordnungen der Länder folgt als Generalklausel: Gebäude dürfen nur insoweit benutzt werden, als eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit sowie von Leib und Gesundheit der Bewohner, vermieden wird. Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch und Feuer vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.
Auf der Grundlage dieser Generalklausel sind im Rahmen des vorbeugenden Brandschutzes
- bauliche Maßnahmen (z. B. Anordnung der Anlage, Zufahrten, Baustoffe, Konstruktion, Abschottungen, Rettungswege)
- technische Maßnahmen (z. B. Sprinkleranlagen, Alarmanlagen, Feuerlöscher etc.)
- organisatorische Maßnahmen (z. B. Betriebsfeuerwehr, Brandschutzordnung, Brandschutzkonzept, Rauchverbot)
zu treffen. Darüber hinaus ergeben sich diverse Anforderungen im Einzelfall bzw. für besondere Anlagen.
Die Pflichten aus der Bauordnung richten sich regelmäßig an den Eigentümer. Der Verwalter einer Wohnanlage ist nur von den organisatorischen Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum angesprochen.
Stellt sich bei einer Überprüfung heraus, dass bereits getroffene bauliche oder technische Maßnahmen fehlerhaft waren oder sind, muss geklärt werden, wie die Fehler in Abstimmung mit dem Bauaufsichtsamt beseitigt werden können und wer die Fehler zu verantworten hat. Auch die Klärung dieser Fragen und die Herbeiführung der dafür bzw. für die Umsetzung erforderlichen Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft ist von dem Verwalter zu organisieren.
Hiervon unabhängig sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, auch überobligatorische Maßnahmen des Brandschutzes zu ergreifen. So sind die Wohnungseigentümer auch ohne Not und ohne Mängel an den Türen berechtigt, einfache Keller- gegen Brandschutztüren austauschen zu lassen.
Die Umsetzung eines Brandschutzkonzeptes zur Wiederherstellung des Brandschutzes stellt eine Erhaltungsmaßnahme dar, also eine solche der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Die Umsetzung eines Brandschutzkonzeptes dient dabei dem Schutz des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums, sodass eine einheitliche Betrachtung vorzunehmen ist und etwa in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostentrennungen unbeachtlich sein sollen.
Ganz allgemein stellen Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum in einen den Anforderungen des öffentlichen Rechts entsprechenden Zustand versetzen Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar.
Mehrhausanlage
Besteht etwa eine Wohnungseigentumsanlage aus 2 miteinander verbundenen Häusern, so kommt eine für das eine Haus vorgesehene Brandschutzmaßnahme auch den Eigentümern des anderen Hauses zugute. Aus diesem Grund soll die Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die für ein Haus anfallenden Kosten auch lediglich von den Eigentümern dieses Hauses zu tragen sind, mit der Konsequenz nicht zur Anwendung kommen, dass die Kosten der Maßnahme unter sämtlichen Wohnungseigentümern beider Häuser zu erfolgen hat.
1.2 Überwachung der baurechtlichen Anforderungen des Brandschutzes
Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Erhaltung baulicher Anlagen und Einrichtungen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Der gesetzliche Überwachungsauftrag bezieht sich somit auf alle baurechtlich relevanten Vorgänge, sodass die Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben an die bauliche Anlage in jedem Stadium überwacht wird.
Bei der Errichtung des Gebäudes wird – je nach landesrechtlicher Regelung – sowohl bei Erstellung des Rohbaus als auch bei der Fertigstellung des Gebäudes der Bauzustand durch die Bauaufsichtsbehörde besichtigt und die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften überprüft und bescheinigt.
Auch bei Gebäuden im Bestand ist eine Überwachung nicht ausgeschlossen. Regelmäßig wird aber nur eine Beseitigung der Gefahrensituation und nicht zwangsläufig eine Anpassung an das aktuell geltende Recht verlangt. Anders wäre es lediglich, wenn nur eine Maßnahme in Betracht kommt, die einer Anpassung an die Rechtslage entspricht.
1.3 Organisation und Aufgabenerledigung durch den Verwalter
Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Grundsätzlich ist die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben für den Bestand einer baulichen Anlage auch als Teil der Instandhaltung und Instandsetzung zu sehen. Hieraus folgerte die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte vor Inkraftt...