Brandschutz (WEMoG) / 1.3 Organisation und Aufgabenerledigung durch den Verwalter

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Grundsätzlich ist die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben für den Bestand einer baulichen Anlage auch als Teil der Instandhaltung und Instandsetzung zu sehen. Hieraus folgerte die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 teilweise, dass der Verwalter auch berechtigt sei, brandschutzrechtliche Maßnahmen umzusetzen.^[1]

Diese Auffassung kann im neuen Recht nur noch dann aufrechterhalten werden, wenn es sich tatsächlich um Maßnahmen handelt, die im Einzelfall von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Regelfall ist dies allerdings nicht. Die Rechtsprechung kann nunmehr auch nur noch dann Geltung behalten, wenn es sich um eine Maßnahme der Nachteilsabwendung i. S. d. § 21 Abs. 1 Nr. 2 WEG, also eine Notmaßnahme, handelt.

Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nämlich über § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter muss nur eine Bestandsaufnahme herbeiführen, also die Mängel, deren Ursachen und die Möglichkeiten der Beseitigung feststellen, die Wohnungseigentümer informieren und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen. Maßnahmen der Erhaltung ohne entsprechende Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer muss der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur zur Nachteilsabwendung durchführen, wenn also wegen besonderer Dringlichkeit eine vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist.

Generell ergeben sich – insbesondere bei baulichen Maßnahmen – immer gesetzliche oder behördliche Vorgaben, auf die der Verwalter hinweisen bzw. deren Umsetzung er nach entsprechender Beschlussfassung organisieren muss. Beispielhaft gilt dies für den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern.

Wird von der Behörde eine Überprüfung der Vorgaben vor Ort (Brandschau) angeordnet, muss der Verwalter den Termin abstimmen und mit den Prüfern wahrnehmen. Eine Hinzuziehung einzelner Eigentümer, wie z. B. des Beirats, zu diesem Termin erscheint naheliegend. Der Verwalter muss die Eigentümer über die bei oder nach dem Termin angeordneten Maßnahmen informieren. Er muss schließlich einen Beschluss über die Umsetzung herbeiführen, um sie realisieren zu können. So muss er Anordnungen über die Freihaltung des Treppenhauses als Rettungsweg^[2] bzw. die Offenhaltung von Garagenboxen als Verwalter des Gemeinschaftseigentums umsetzen. Betrifft die Anordnung aber das Sondereigentum wie z. B. das Innere der Garagenboxen, kann er nicht verpflichtet werden, Gegenstände hieraus zu entfernen und diese dauerhaft von unzulässig gelagerten Materialien freizuhalten.^[3]

Entsprechend der Beschlussfassung der Gemeinschaft kann der Verwalter zur Umsetzung auch Dienstleister beauftragen. Ob er dies ohne Ermächtigungsbeschlussfassung darf, hängt maßgeblich von der Größe der verwalteten Gemeinschaft und ihrem Finanzvolumen ab. Vorsorglich sollte der Verwalter für eine konkrete Ermächtigung auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG sorgen.

[1] OVG Münster, Beschluss v. 28.1.2011, 2 B 1495/10.

[2] OVG Münster, Beschluss v. 15.4.2009, 10 B 304/09.

[3] OVG Münster, Beschluss v. 28.1.2011, 2 B 1495/10.