Brandschutz (WEG) / 1.3 Organisation und Aufgabenerledigung durch den Verwalter

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Grundsätzlich ist die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben für den Bestand einer baulichen Anlage auch als Teil der Instandhaltung und Instandsetzung zu sehen. Hieraus folgerte die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 teilweise, dass der Verwalter auch berechtigt sei, brandschutzrechtliche Maßnahmen umzusetzen.^[1]

Diese Auffassung kann im neuen Recht nur noch dann aufrechterhalten werden, wenn es sich tatsächlich um Maßnahmen handelt, die im Einzelfall von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Regelfall ist dies allerdings nicht. Die Rechtsprechung kann nunmehr auch nur noch dann Geltung behalten, wenn es sich um eine Maßnahme der Nachteilsabwendung i. S. d. § 21 Abs. 1 Nr. 2 WEG, also eine Notmaßnahme, handelt.

Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nämlich über § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter muss nur eine Bestandsaufnahme herbeiführen, also die Mängel, deren Ursachen und die Möglichkeiten der Beseitigung feststellen, die Wohnungseigentümer informieren und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen. Maßnahmen der Erhaltung ohne entsprechende Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer muss der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur zur Nachteil...