Zusammenfassung
Die Parteien eines Mietvertrags können vereinbaren, dass der Mieter zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Bürgschaft beizubringen hat. Bei der Geschäftsraummiete sind Bürgschaften in unbegrenzter Höhe möglich, während bei der Wohnraummiete die Sicherheit der Höhe nach begrenzt ist. Im Übrigen unterscheidet man zwischen der gewöhnlichen Bürgschaft und der Bürgschaft auf erstes Anfordern. Bei einer Bürgschaft besteht grundsätzlich viel Spielraum in der vertraglichen Gestaltung. So können z. B. viele Rechte des Bürgen vertraglich in zulässiger Form eingeschränkt werden.
Bei der Wohnraummiete ist § 551 Abs. 1 BGB zu beachten. Eine Sicherheit darf den Betrag von 3 Monatsmieten (Nettomiete) nicht überschreiten. Die Bürgschaft selbst ist in den §§ 765 ff. BGB geregelt.
1 Mietvertragliche Vereinbarung/Sicherungsabrede
Der Mieter schuldet nur dann eine Sicherheit, wenn dies im Mietvertrag oder in einer besonderen sog. Sicherungsabrede vereinbart ist.
Keine Bürgschaft bei vereinbarter Kaution
Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter eine Barkaution zu leisten hat, so muss sich der Vermieter nicht mit einer Bürgschaft zufriedengeben.
Ist vereinbart, dass der Mieter einen Bürgen stellen oder eine Bürgschaftserklärung vorlegen muss, wird hierdurch die Pflicht zur Stellung einer gewöhnlichen Bürgschaft begründet. Ist dem Mieter ein Wahlrecht eingeräumt, so kann der Mieter die Form der Sicherheit bestimmen.
Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine gewöhnliche Bürgschaft beizubringen hat und beauftragt der Mieter eine Bank, die Bürgschaft gemäß dem Mietvertrag zu übernehmen, so darf die Bank dem Vermieter keine Bürgschaft auf erstes Anfordern anbieten. Geschieht dies dennoch, ist die Bank gegenüber dem Vermieter zur Zahlung verpflichtet, wenn dieser behauptet, dass ihm eine Forderung gegenüber dem Mieter zustehe. Den Mieter kann die Bank erst in Anspruch nehmen, wenn feststeht, dass die Forderung des Vermieters zu Recht besteht.
Der sichere Weg
Vereinbaren Sie eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft auf erstes Anfordern. Bei Banken ist anerkannt, dass das auch formularmäßig möglich ist, weil diese um die Risiken wissen.
Anderes gilt für Privatpersonen: Vereinbaren Sie dann die selbstschuldnerische Bürgschaft in einer separaten Individualvereinbarung. Sonst laufen Sie Gefahr, dass Ihre Bürgschaft gemäß § 305c Abs. 1 BGB als überraschende Klausel oder nach § 307 BGB zumindest im Wohnraummietrecht als unwirksam gewertet wird.
Nichtleistung der Bürgschaft ist kein Kündigungsgrund
§ 569 Abs. 2a Satz 1 BGB räumt dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, "wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB" in einer Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist.
Nach überwiegender Meinung ist damit die Barkaution gemeint. Dem Vermieter kann ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehen.
2 Gewöhnliche Bürgschaft
2.1 Bedeutung
Bei der gewöhnlichen Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Nimmt der Vermieter den Bürgen in Anspruch, so hat dieser dieselben Einwendungen wie der Mieter. Im Prozess muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihm Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen.
Hinterlegung der Bürgschaft
Der Bürge kann sich der Inanspruchnahme entziehen, indem er die Bürgschaftssumme bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt (§ 13 Hinterlegungsordnung). Der Vermieter muss dann den Mieter auf Einwilligung zur Auszahlung in Anspruch nehmen.
Auch diese Möglichkeit können Sie verhindern, wenn Sie eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Zahlung auf erstes Anfordern vereinbaren.
Prüfen Sie die Liquidität des Bürgen
Jede Bürgschaft ist nur so viel wert, wie der Bürge imstande ist, zu zahlen. Vereinbaren Sie daher statt einer Bürgschaft einer privaten Person lieber eine selbschuldnerische Bürgschaft einer Bank, die auf Ihr erstes Anfordern zahlen muss.
2.2 Form der Bürgschaftserklärung
Die Bürgschaft bedarf nach § 766 BGB der Schriftform. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist dafür wichtig, schriftlich Folgendes erkennbar zu äußern:
- unmissverständlicher Wille, für eine fremde Schuld einstehen zu wollen;
- die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung.
Durch die Übergabe eines Blanko-Formulars wird die Schriftform nicht gewahrt.
2.3 Umfang der Bürgenhaftung
2.3.1 Allgemeine Grundsätze
Grundsätzlich haftet der Bürge für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis. Wird die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit vom Mieter nicht an den Vermieter zurückgegeben, so haftet der Bürge auch für die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Ebenso haftet der Bürge für die Kosten eines Räumungsrechtsstreits und die Kosten der Zwangsvollstreckung. Eine umfassende Mietbürgschaft umfasst auch solche Verpflichtungen, die nur vom ...