Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerberecht. Unzuverlässigkeit, Verwalter von Wohnungseigentum, Makler, Widerruf, Maklererlaubnis
Leitsatz (amtlich)
1. Die Annahme der Unzuverlässigkeit eines Verwalters von Wohnungseigentum kann gerechtfertigt sein, wenn er sich unter Berufung auf eine Befreiung von dem Verbot des Selbstkontrahierens aus den von ihm verwalteten gemeinschaftlichen Geldern ein „Darlehen” gewährt.
2. Ein Verhalten bei der gewerblichen Verwaltung von Wohnungseigentum kann auch die Unzuverlässigkeit des Betroffenen als Makler und damit den Widerruf einer ihm erteilten Maklererlaubnis rechtfertigen. Wann dies der Fall ist, läßt sich nicht fallübergreifend entscheiden; die Nähe beider Gewerbe kann eine Rolle spielen.
Normenkette
GewO § 35 Abs. 1, § 34c Abs. 1, 2 Nr. 1; BGB § 181; WEG § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4, § 28 Abs. 2; VwVfG § 49 Abs. 2 Nr. 3
Verfahrensgang
Bayerischer VGH (Entscheidung vom 02.09.1994; Aktenzeichen 22 B 92.3814) |
VG München (Entscheidung vom 13.10.1992; Aktenzeichen 16 K 90.4012) |
Tenor
Die Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluß des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 2. September 1994 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdeverfahren auf 100 000 DM festgesetzt.
Gründe
Die Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision bleibt erfolglos. Sie zeigt einen Revisionszulassungsgrund nicht auf.
Nach § 132 Abs. 2 VwGO kann die Revision nur zugelassen werden, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Berufungsentscheidung von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Berufungsentscheidung beruhen kann. Wird wie hier die Nichtzulassung der Revision mit der Beschwerde angegriffen, muß in der Beschwerdebegründung die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der die Entscheidung des Berufungsgerichts abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO). Die Prüfung des beschließenden Senats ist demgemäß auf fristgerecht vorgetragene Beschwerdegründe beschränkt.
Der Kläger hält die Rechtssache für grundsätzlich bedeutsam im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung im Sinne dieser Vorschrift, wenn sie eine fallübergreifende Rechtsfrage des revisiblen Rechts aufwirft, die im Interesse der Einheit oder Fortbildung des Rechts revisionsgerichtlicher Klärung bedarf. Diese Voraussetzungen zeigt das Beschwerdevorbringen nicht auf.
1. Der Kläger hält die Frage für klärungsbedürftig, „inwieweit die Vergabe von Darlehen an sich selbst zur Unzuverlässigkeit eines Hausverwalters führt”. Die Frage wird vor dem Hintergrund gestellt, daß der Kläger als Verwalter von Wohnungseigentum aus den von den Wohnungseigentümern angesammelten gemeinschaftlichen Geldern sich selbst „Darlehen” gewährt hat und sich dafür auf eine Befreiung von dem Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB beruft. Die aufgeworfene Frage läßt sich jedoch nicht in einer fallübergreifenden Weise beantworten, so daß sie die Zulassung der Grundsatzrevision nicht rechtfertigt.
Rechtsgrundsätzlich geklärt ist, daß derjenige Gewerbetreibende im Sinne des § 35 Abs. 1 GewO unzuverlässig ist, der nach dem Gesamteindruck seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, daß er sein Gewerbe künftig ordnungsgemäß betreibt (BVerwGE 65, 1 ≪2≫). Die Feststellung der Unzuverlässigkeit setzt danach eine Bewertung des Gesamtverhaltens des Gewerbetreibenden voraus. Der Verwalter von Wohnungseigentum ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG berechtigt und verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten. Das kennzeichnet eine besondere Vertrauensstellung, der u. a. die von der Beschwerde angeführte Bestimmung des § 27 Abs. 4 WEG Rechnung trägt, der zufolge der Verwalter verpflichtet ist, Gelder der Wohnungseigentümer gesondert zu halten. Der Vertrauensstellung des Verwalters entsprechen hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit. Der Verwaltungsgerichtshof hat durch Bezugnahme auf das Urteil des Verwaltungsgerichts München dargelegt, daß und warum er den Kläger nach den seit langem geklärten Maßstäben für unzuverlässig erachtet. Das Verwaltungsgericht hat dies im einzelnen und ausführlich unter Würdigung der Gegebenheiten des Falles und Berücksichtigung der zivilgerichtlichen Sicht, daß der Kläger nicht befugt war, sich selbst oder einem Dritten aus den gemeinschaftlichen Geldern ein Darlehen zu gewähren, begründet. Dies wirft eine klärungsbedürftige fallübergreifende Problematik nicht auf. Nichts spricht dafür, daß die Befugnis zur Verwaltung der Gemeinschaftsgelder (vgl. dazu § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 4, § 28 Abs. 2 WEG) die Vergabe von Darlehen an den Verwalter selbst einschließt. Dies steht unbeschadet der Gestattung des Selbstkontrahierens in einem Wertungswiderspruch zu § 27 Abs. 4 WEG und führt zu unüberwindlichen Interessenkollisionen. Daß die Durchführung eines Revisionsverfahrens zu weitergehenden, fallübergreifenden Erkenntnissen führen könnte, macht die Beschwerde nicht deutlich.
2. Die weiter aufgeworfene Frage, „ob und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen die angenommene Unzuverlässigkeit in einem Beruf auf die Beurteilung der Zuverlässigkeit derselben Person in einem anderen Beruf (Maklertätigkeit) Einfluß hat”, bedarf ebenfalls nicht der Beantwortung in einem Revisionsverfahren, weil sie sich ohne weiteres aus dem Gesetz und der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beantworten läßt. Durch die Rechtsprechung des beschließenden Senats zu § 35 GewO ist geklärt, daß die Tatsachen, die die gewerbliche Unzuverlässigkeit begründen, nicht bei Ausübung des verfahrensgegenständlichen Gewerbes eingetreten zu sein brauchen; es kommt darauf an, ob sich die betreffenden Tatsachen auf die ordnungsgemäße Führung des in Rede stehenden Gewerbes auswirken (Beschluß vom 9. September 1981 – BVerwG 1 B 118.81 – Buchholz 451.20 § 35 GewO Nr. 35). Ebenso liegt es bei der sogenannten erweiterten Gewerbeuntersagung nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GewO. Diese unterliegt denselben inhaltlichen Anforderungen wie die Untersagung des tatsächlich betriebenen Gewerbes (Urteil vom 16. März 1982 – BVerwG 1 C 124.80 – Buchholz 451.20 § 35 GewO Nr. 38, S. 19). Dabei muß der Gewerbetreibende nicht nur für das tatsächlich ausgeübte Gewerbe, sondern auch in bezug auf das oder die zusätzlich untersagte(n) Gewerbe unzuverlässig sein (Beschluß vom 12. Januar 1993 – BVerwG 1 B 1.93 – Buchholz 451.20 § 35 GewO Nr. 54). Es ist nicht zweifelhaft, daß diese Grundsätze auch im vorliegenden Zusammenhang Geltung beanspruchen. Der Widerruf einer Maklererlaubnis nach § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG in Verbindung mit § 34 c Abs. 2 Nr. 1 GewO setzt in gleicher Weise voraus, daß Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß der Gewerbetreibende die für diesen Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt. Die Unzuverlässigkeit muß also auf die Tätigkeit im Sinne des § 34 c Abs. 1 GewO bezogen sein, ohne daß die sie begründenden Tatsachen bei der Ausübung einer solchen Tätigkeit eingetreten sein müßten. Davon ist das Verwaltungsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht ausgegangen. Wann dies der Fall ist, ist indessen eine Problematik des Einzelfalles, die nicht fallübergreifend behandelt werden kann. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Tatsachen, die die Annahme der Unzuverlässigkeit für das Gewerbe des Hausverwalters rechtfertigten, sprächen auch für die Unzuverlässigkeit des Klägers als Makler, ist angesichts der Nähe der beiden Gewerbe rechtsgrundsätzlich nicht zu beanstanden. Daß die beiden Berufe „unter völlig verschiedenen Voraussetzungen” ausgeübt würden, wie der Kläger in der Beschwerdebegründung ausführt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Derartiges entspricht auch nicht den Gegebenheiten des Wirtschaftslebens.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Festsetzung des Wertes des Streitgegenstandes beruht auf § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.
Unterschriften
Meyer, Hahn, Groepper
Fundstellen