Maßgeblich ist für die Ermittlung des Verkehrswertes die Wertermittlungsverordnung, WertV.
1.2.1 Allgemein
Den Wert eines Grundstücks machen im Wesentlichen aus
- die Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten,
- die Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden tatsächlichen Eigenschaften,
- die sonstiges Beschaffenheit des Grundstücks und
- die Lage des Grundstücks, § 3 Abs. 2 WertV.
Faktisch kommt es vor allem auf die Lage an.
1.2.2 Spezifischer
Konkreter betrachtet sind folgende Umstände zu beachten, § 3 Abs. 2 Satz 2, § 5 WertV:
Zustand und Entwicklung von Grund und Boden
Es gibt in diesem Zusammenhang eine Einteilung des Bodens in die Kategorien (§ 4 WertV)
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft,
- Bauerwartungsland,
- Rohbauland,
- baureifes Land,
wobei dort auch geregelt ist, nach welchen Kriterien die Zuordnung zu erfolgen hat.
Art und Maß der baulichen Nutzung
Dabei geht es um die nach dem BauGB zulässige Art der Nutzung, sind deshalb §§ 30, 33 und 34 BauGB zu berücksichtigen, daneben die weiteren einschlägigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Normen. Abweichungen spielen eine Rolle, soweit sie "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" üblich sind, § 5 Abs. 1 WertV.
Rechte und Belastungen
Etwa auf einem Grundstück lastende Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige Rechte, die den Wert beeinflussen, sind den Wert senkend anzusetzen, § 5 Abs. 2 WertV. Wohnrechte oder Leibrentenversprechen sind also zu berücksichtigen.
Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand
Öffentlich-rechtliche Beiträge und Abgaben, die bezogen auf den Wertermittlungsstichtag als grundsätzlich zu zahlen feststehen, nehmen damit auf die Wertbestimmung Einfluss, § 5 Abs. 3 WertV.
Wartezeiten bis zu einer baulichen Nutzung
Ist ein Grundstück derzeit nicht bebaubar, steht die Zeit aber einigermaßen sicher fest, bis wann die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen dazu gegeben sind, so ist dieser Umstand bei der Wertermittlung zu berücksichtigen, wobei die Dauer der (voraussichtlichen) Wartezeit ebenfalls zu beachten ist, § 5 Abs. 4 WertV.
Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks
Dieses Kriterium nach § 5 Abs. 5 WertV ist letztlich das maßgebliche für die Wertbestimmung. Es kommt danach maßgeblich auf folgendes an:
- Grundstücksgröße
- Grundstücksgestalt
- Bodenbeschaffenheit (Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen)
- Umwelteinflüsse
- tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit
bei einem bebauten Grundstück: Zustand der baulichen Anlage wobei abgestellt wird auf:
- Gebäudeart
- Baujahr
- Bauweise
- Baugestaltung
- Größe und Ausstattung, baulicher Zustand des Gebäudes
- etwaige Erträge
Lagemerkmale, § 3 Abs. 2 WertV, d.h.
- Verkehrsanbindung
- Nachbarschaft
- Wohn- und Geschäftslage
- Umwelteinflüsse
1.2.3 Verfahren
1.2.3.1 Verfahrensarten
Die WertV stellt drei Verfahren zur Disposition, anhand derer die Wertermittlung anhand der vorstehenden Kriterien durchgeführt werden kann:
In § 7 Abs. 2 WertV ist nur vage erläutert, nach welchem Verfahren im Einzelfall eine Bewertung zu erfolgen hat. Dennoch hat sich ein Standard entwickelt.
Beim Vergleichswertverfahren werden andere Objekte mit bekanntem Wert herangezogen, das zu bewertende Objekt wird ins Verhältnis dazu gestellt. Es kann also umso weniger angewendet werden, je einzigartiger das zu bewertende Objekt ist bzw. je weniger Vergleichswerte bekannt sind.
Beim Ertragswertverfahren wird der Bodenwert anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt, § 15 Abs. 2 WertV. Die bauliche Anlage auf dem Grund wird nach Maßgabe des Rohertrages abzüglich der Bewirtschaftungskosten bewertet, § 16 Abs. 1 WertV. Rohertrag sind die eingehenden Mieten (Kaltmieten) und Pachten und sonstigen Einnahmen, die Folge der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung sind, § 17 Abs. 1 WertV. Gegebenenfalls sind statt der erzielten die erzielbaren Einnahmen zu ermitteln. Die abziehbaren Bewirtschaftungskosten sind:
- Abschreibung
- Verwaltungskosten (Personalkosten, Aufsichtskosten und Kosten des Jahresabschlusses sowie der Geschäftsführung)
- Betriebskosten (soweit keine Möglichkeit der Umlage über die Nebenkosten möglich ist)
- Instandhaltungskosten (d.h. die notwendigen Kosten, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch weiter zu ermöglichen, soweit er durch Abnutzung, Alterung oder Witterung beeinträchtigt wird)
- Mietausfallwagnis (d.h. Rückstellung für etwaige Mietausfälle inklusive der Kosten eines Räumungsrechtsstreits)
Der sich ergebende Ertrag (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) ist ein Jahresbetrag, der zu kapitalisieren ist. Der Kapitalisierungsfaktor ist abhängig vom Bodenzinssatz einerseits (als Abzugsposten) und der Restnutzungsdauer des Objektes andererseits, abzulesen aus der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV.
Die Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Anlage ergibt den Ertragswert des Objektes, § 13 Abs. 3 WertV.
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei Renditeobjekten (OLG Düsseldorf, FamRZ 1989, 280) wie Mietwohngrundstücken.
Das Sachwertverfahren legt wie das Ertragswe...