Dachrinnenreinigung auf den Mieter umlegbar

Leitsatz

Kosten einer Dachrinnenreinigung können als "sonstige Betriebskosten" nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV a. F., jetzt: § 2 BetrKV, auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit der Kosten für die Dachrinnenreinigung. Der BGH entscheidet zwar, dass der Vermieter die Kosten der Dachrinnenreinigung hier nicht auf den Mieter umlegen konnte, weil eine entsprechende vorherige Vereinbarung fehlt. Andererseits stellt er aber fest, dass die Kosten der Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind und nicht vorbeugende Instandsetzungskosten, wie das Berufungsgericht meint. Instandsetzungskosten betreffen Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßig erfolgen muss, etwa weil das fragliche Gebäude von hohem Baumbestand umgeben ist. Die turnusmäßige Dachrinnenreinigung war nötig, die Umlage der Kosten als sonstige Betriebskosten war aber nicht vorab vereinbart worden. Zwar hat der Vermieter die II. BV zum Vertragsinhalt gemacht und festgehalten, dass der Mieter verpflichtet ist, "sonstige Betriebskosten" zu tragen. Für die Umlage der Kosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV ist aber deren Benennung im Einzelnen erforderlich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03

Fazit:

Betriebskosten müssen Mieter nur zahlen, wenn im Einzelnen vereinbart wurde, um welche Kosten es geht. Soweit der Vermieter neue Betriebskosten, die bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht angefallen sind, als "sonstige Betriebskosten" umlegen will, kann er dies mittels schriftlicher Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB (früher § 4 Abs. 2 MHG) tun.