Damrau/Tanck, Praxiskommentar Erbrecht, BGB § 1922 Gesam ... / 4. Mietrechtliche Besonderheiten

a) Tod des Vermieters

Rz. 79

Mit dem Tod des Vermieters endet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Gem. § 1922 BGB tritt an die Stelle des Vermieters dessen Erbe. Treten mehrere Erben an die Stelle des Vermieters, so erfolgt die Verwaltung des Mietobjekts gemeinschaftlich nach § 2038 BGB. Die Kündigung durch einen Miterben bedarf jedoch der Mitwirkung der übrigen Miterben.^[224] Gleiches gilt für die Räumungsklage und Herausgabe der Mietsache; diese kann nicht der einzelne Erbe, sondern nur die Erben gemeinschaftlich vollziehen.^[225]

[224] AG Rheine WuM 1992, 372; LG Berlin WuM 1986, 326; a.A. LG Köln MDR 1959, 214.

[225] LG Köln MDR 1972, 520.

b) Tod des Mieters

Rz. 80

Grundsätzlich ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter verstirbt (§§ 564, 580 BGB). Die Vorschrift gilt allerdings bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann nicht, wenn nach § 563 BGB ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger bzw. Haushaltsangehöriger von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht (vgl. Rdn 81). Kündigt der Erbe das Mietverhältnis nicht, so besteht es grundsätzlich fort. Sowohl Mieter als auch Vermieter können eine vereinbarte Befristung durch das Sonderkündigungsrecht durchbrechen. Bei Wohnraummietverhältnissen gilt allerdings die Besonderheit des § 573 BGB, wonach ein Vermieter das Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen kann, wenn ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) vorliegt.^[226] Dies soll auch dann gelten, wenn der Erbe nicht in der Wohnung gewohnt hat.^[227] Nach § 564 BGB ist das Mietverhältnis innerhalb eines Monats zu kündigen, nachdem vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt wurde sowie davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist.^[228] Kündigt der Erbe das Mietverhältnis nicht innerhalb der Frist des § 564 S. 2 BGB, handelt es sich bei den aus dem Mietverhältnis entstehenden Verbindlichkeiten auch um Nachlasserbenschulden.^[229]

[226] OLG Hamburg NJW 1984, 60.

[227] BGH NJW 1997, 1695.

[228] Vgl. zur Aussetzung eines Räumungsrechtsstreits wegen Tod eines mitmietenden Ehegatten LG München WuM 1993, 686.

[229] BGH ZErb 2013, 245.

c) Eintrittsrecht

Rz. 81

Das Eintrittsrecht des § 563 BGB geht grundsätzlich dem Sonderkündigungsrecht (§§ 564, 580 BGB) vor. Für den überlebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen ist § 563 BGB nur dann von Bedeutung, wenn er nicht bereits Mitmieter gewesen ist, da er ansonsten das Mietverhältnis nach § 563a BGB fortsetzen kann. Nach § 563 BGB tritt der überlebende Ehegatte, Familienangehörige, Lebensgefährte oder Haushaltsangehörige automatisch mit Rückwirkung auf den Todeszeitpunkt in das Mietverhältnis ein, es sei denn, es wurde binnen eines Monats gegenüber dem Vermieter erklärt, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 3 S. 1 BGB). Für jeden Eintrittsberechtigten läuft eine gesonderte Ablehnungsfrist, die mit Kenntnis vom Tod des Erblassers bzw. Mieters gesondert zu laufen beginnt. Waren der Verstorbene und die privilegierte Person Mitmieter, kann bei einem Wohnraummietverhältnis, unabhängig von der Erbenstellung, das Mietverhältnis allein fortgesetzt werden. Dem Vermieter steht dann kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Das Eintrittsrecht nach § 563 BGB besteht unabhängig von der Erbenstellung und unabhängig davon, welche Verfügung von Todes wegen der Erblasser hinterlassen hat. Eine entgegenstehende letztwillige Bestimmung ist unwirksam.^[230]

[230] Soergel/Stein, § 1922 Rn 84.

d) Ansprüche des Vermieters, Erbschein

Rz. 82

Das Versterben des Erblassers in einer von ihm angemieteten Wohnung ist keine Überschreitung des vertragsmäßigen Gebrauchs, so dass dem Vermieter gegenüber dem Rechtsnachfolger des Erblassers auch kein Schadensersatzanspruch zusteht für die Reinigung und Befreiung von Leichengeruch.^[231] Für den Nachweis der Rechtsnachfolge genügt nach Ansicht des LG Köln grundsätzlich auch das privatschriftliche Testament des Erblassers.^[232] Der Vermieter darf daher dem Erben den Zutritt zur Wohnung nicht mit der Begründung verweigern, dass dieser zunächst einen Erbschein vorzulegen hat.

[231] AG Bad Schwartau NZM 2002, 215.

[232] LG Köln NJWE-MietR 1996, 269.