Darlehen: Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags durch die WEG (Beschluss)

Kurzbeschreibung

Wohnungseigentümer können einen Bedarf dafür sehen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag abschließt. Die Vorlage kann als erste Grundlage für eine entsprechende Beschlussformulierung dienen. Sie ist individuell anzupassen, vor allem, wenn Fördermittel in Anspruch genommen werden können und sollen.

Vorbemerkung

Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, durch einen Darlehensbeschluss, der nur einer einfachen Mehrheit bedarf, zu bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Darlehensgeber einen Verbraucherdarlehensvertrag (§ 491 Abs. 1 Satz 1 BGB) schließen soll.^[1] Anlass hierfür kann u. a. sein:

• die Finanzierung der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums, z. B. für energetische Zwecke;
• der Kauf eines Grundstücks, z. B. für Stellplätze;
• der Kauf eines Wohnungseigentums in der Wohnungseigentumsanlage, aber auch außerhalb der Wohnungseigentumsanlage;
• die Schließung einer Liquiditätslücke.

Der Darlehensbeschluss muss frei von formellen Beschlussmängeln gefasst werden.^[2] Ferner muss er – wie jeder andere Beschluss auch^[3] – hinreichend bestimmt sein. Um dieses Ziel zu erreichen, sind u. a. folgende Bestimmungen notwendig^[4]:

• Informationen i. S. d. § 491a BGB; jedenfalls muss der Darlehensbeschluss die wesentlichen Rahmenbedingungen des Verbraucherdarlehensvertrags festlegen;
• der Darlehensbeschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme enthalten (= über Anlass und Zweck des Abschlusses eines Verbraucherdarlehensvertrags);
• die Höhe des Geldbetrags i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB;
• die Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags;
• die Höhe des bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes.

Ferner muss der Darlehensbeschluss erkennen lassen, dass die Tilgungsraten so bestimmt sind, dass der Geldbetrag i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB am Ende der Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags getilgt ist, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.

Ob ein solcher Darlehensbeschluss ordnungsmäßig ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken sind die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüberzustellen. Der Bundesgerichtshof hat insoweit gleichsam "Eckpunkte" benannt, die bei einer Prüfung eines Darlehensbeschlusses jedenfalls zu beachten sind^[5], nämlich:

• der Anlass für den Verbraucherdarlehensvertrag^[6];
• die etwaige Möglichkeit der Wohnungseigentümer, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage oder durch die Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen^[7];
• die Höhe des Geldbetrags, den der Darlehensgeber zur Verfügung stellen soll, im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage^[8];
• die Bedingungen des Verbraucherdarlehensvertrags, insbesondere die Höhe der nach § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Zinsen und die Höhe etwaiger Zusatzkosten^[9];
• die Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags (um eine dauerhafte Verschuldung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den damit verbundenen Risiken für die Gläubiger und für die Wohnungseigentümer zu vermeiden, muss die Rückzahlung in der Regel so angelegt sein, dass der Geldbetrag am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist).^[10]
• Vor der Beschlussfassung muss die im Innenverhältnis bestehende "Nachschusspflicht" der Wohnungseigentümer (= die Pflicht der Wohnungseigentümer, für die Hausgeldschuld eines Miteigentümers einzustehen) – auch derjenigen, die von einer etwaigen "Abwendungsbefugnis" Gebrauch gemacht haben – Gegenstand der Erörterung der Wohnungseigentümer in der Versammlung gewesen sein.^[11] Die Wohnungseigentümer dürfen nicht dem Irrtum unterliegen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins- und Tilgungsleistungen haften. Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist in der Niederschrift der Versammlung umfassend zu dokumentieren.
• Erhält die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eine Maßnahme staatliche Fördermittel, die bei einer späteren Ausführung nicht mehr (sicher) zur Verfügung stünden, so ist auch dies zu berücksichtigen.^[12]

Der Darlehensbeschluss ist im Einzelfall durch eine Sonderumlage und/oder einen Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage zu ergänzen. Hier bedarf es in der Regel sorgfältiger anwaltlicher Beratung wegen der Planung der Maßnahmen und der Finanzierung.

Das vorgestellte Muster versucht einigen rechtlichen Problemen eines Kreditbeschlusses soweit wie möglich sachgerecht zu begegnen. Besonderheiten für Fördermittel enthält es bewusst nicht (auf Fördermittel muss der Verwalter gegebenenfalls hinweisen).^[13]

Ein etwaiger Geldgeber muss gemäß § 505a Abs. 1 Satz 1 BGB und § 18 Abs. 1 Satz 1 KWG (Kreditwürdigkeitsprüfung) vor Abschluss des von den Wohnungseigentümern gewollten Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer prüfen. Für diese Prüfung bedarf der Geldgeber einiger Informationen ...