Darlehensaufnahme in der WEG (WEMoG) / 3 Voraussetzungen einer Beschlussfassung

Einfacher Mehrheitsbeschluss

Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des § 19 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz zur Darlehensaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Finanzierte Maßnahme muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

Selbstverständlich muss zunächst die zu finanzierende Maßnahme selbst den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Es bedarf keinerlei Auseinandersetzung darüber, dass keinesfalls eine Kreditaufnahme ordnungsmäßig sein kann, wenn es schon die zu finanzierende Maßnahme selbst nicht ist.

Rückgriff auf Erhaltungsrücklage prüfen

Weiter ist zu prüfen, ob eine Finanzierung der geplanten Maßnahme nicht aus Mitteln der Erhaltungsrücklage finanziert werden kann. Dies ist dann zu verneinen, wenn es sich bei der Maßnahme nicht um eine solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums handelt, sondern um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG.

Hinweis

Rückgriff stets für jeden Einzelfall prüfen!

Trotz strenger Zweckbindung der Erhaltungsrücklage kann jedenfalls auf diese zugegriffen werden, wenn Beträge angespart sind, die das Kriterium der Angemessenheit übersteigen. Dies ist stets Frage des konkreten Einzelfalls. Jedenfalls dürfte eine Beschlussfassung über die Aufnahme längerfristiger Darlehen definitiv ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn erhebliche Beträge in der Erhaltungsrücklage vorhanden sind. Dies gilt in erster Linie dann, wenn es sich um die Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme handelt. Dies gilt aber auch dann, wenn eine Maßnahme baulicher Veränderung zu finanzieren ist und die Erhaltungsrücklage entsprechend umgewidmet werden kann, wenn nicht auch Erhaltungsmaßnahmen vorhersehbar sind. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage nicht mit Zinsbelastungen und Kosten verbunden ist. Ausnahmsweise könnte eine Kreditaufnahme trotz vorhandener üppig ausgestatteter Erhaltungsrücklage dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn etwa die Kreditkosten einschließlich Kreditzinsen unter den Zinseinnahmen der Gemeinschaft aus der Rücklage zurückbleiben. Dies aber dürfte nur ein theoretisches Denkmodell sein.

Finanzierung durch Sonderumlage prüfen

Schließlich ist zu prüfen, ob die Finanzierung der geplanten Maßnahme nicht durch Erhebung einer Sonderumlage möglich ist. Dies kann dann zweifelhaft sein, wenn die Wohnungseigentümer kurzfristig erhebliche Beiträge zu leisten hätten. Insoweit ist jedoch weiter zu prüfen, ob nicht eine jahresübergreifende Sonderumlage gebildet werden könnte, deren Zuführungen gar noch bis zur Durchführung der geplanten Maßnahme zinsgünstig für die Gemeinschaft angelegt werden könnten. Jedenfalls ist zu berücksichtigen, dass auch bei Inanspruchnahme eines zinsgünstigen KfW-Kredits die Bildung einer entsprechenden Sonderumlage in aller Regel wohl der günstigere Weg sein wird. Wiederum allerdings ist zu berücksichtigen, dass bestimmte öffentliche Fördermittel an das Erfordernis einer Darlehensaufnahme geknüpft sind.

Anforderungen an das Darlehen

Für die Frage, ob der Beschluss über eine längerfristige Darlehensaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könnte, sind natürlich auch die Höhe des Kredits, dessen Laufzeit, die Höhe der Zinsen und etwaige besondere Konditionen des Kreditinstituts von ausschlaggebender Bedeutung.^[1] Der Verwalter wird jedenfalls Modelle verschiedener Bankinstitute vorstellen müssen – ähnlich seiner Verpflichtung im Vorfeld der Beschlussfassung über Maßnahmen der Erhaltung. Auch im Vorfeld der längerfristigen Aufnahme eines Kredits seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es daher des Einholens von mindestens 3 Vergleichsangeboten.^[2]

Weiter muss klargestellt sein, wie Selbstzahler berücksichtigt werden sollen. Wenn einzelnen solventen Eigentümern diese Option gewährt werden soll, dann muss auch klar geregelt sein, in welcher Höhe der Verbraucherdarlehensvertrag geschlossen werden soll. Darüber hinaus müssen die Gesamtkosten berechenbar sein und Darlehenssumme und Finanzierungskonzept harmonieren. Schließlich muss klar werden, wie sich die KfW-Förderung auf das Darlehen auswirken soll.^[3]

Achtung

Bestandskräftiger Beschluss vor Vertragsabschluss

Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Anfechtungsrisiken eines Beschlusses über eine längerfristige Darlehensaufnahme ist bei Beschlussfassung unbedingt zu beachten und in den Beschlusswortlaut aufzunehmen, dass der Verwalter erst dann zu einem entsprechenden Vertragsschluss ermächtigt ist, wenn der Beschluss bestandskräftig ist. Andernfalls geht die Gemeinschaft noch das Risiko ein, etwa mit Ansprüchen des Kreditinstituts auf Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert zu sein.

Sicherheiten

Ob ein Kreditinstitut schließlich überhaupt bereit ist, einen größeren Kredit an eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu vergeben, hängt maßgeblich auch davon ab, welche Sicherheiten diese bieten kann. Jedenfalls hat der Darlehensgeber nach § 505a...