Darlehensaufnahme in der WEG (WEMoG) / 5 Ermächtigung des Verwalters

Ermächtigung zur Kreditaufnahme durch Beschluss

Da der Verwalter aus eigenem Recht nicht einmal in der Lage ist, einen Überziehungskredit in Anspruch zu nehmen, weil ihm gemäß § 9b Abs. 1 WEG schlicht die Vertretungsbefugnis fehlt, ist er erst recht nicht ohne entsprechende Ermächtigung in der Lage, einen langfristigen Darlehensvertrag für die Gemeinschaft abzuschließen. Der Verwalter bedarf also einer ausdrücklichen Ermächtigung zur Kreditaufnahme für die Gemeinschaft – sprich entsprechender Beschlussfassung. In diesem Zusammenhang ist darüber hinaus § 492 BGB zu beachten.

Verbraucherdarlehensvertrag

Die Bestimmung des § 492 Abs. 1 BGB regelt insoweit zunächst, dass Verbraucherdarlehensverträge schriftlich abzuschließen sind, soweit nicht im Einzelfall eine strengere Form vorgeschrieben ist. § 492 Abs. 4 BGB ordnet weiter an, dass auch die Vollmacht, die der Darlehensnehmer zum Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags erteilt, der Schriftform oder aber im Einzelfall strengerer Formvorschriften bedarf.

Zunächst einmal handelt es sich bei einem Darlehensvertrag mit einer Eigentümergemeinschaft um einen Verbraucherdarlehensvertrag. Des Weiteren wird die Wohnungseigentümergemeinschaft als Darlehensnehmerin aufgrund entsprechender Ermächtigungsbeschlussfassung durch den jeweiligen Verwalter vertreten. Zwar ist nach diesseits vertretener Auffassung die Bestimmung des § 492 Abs. 4 BGB nicht anwendbar, da der Verwalter Organ der Gemeinschaft ist, diese gerade durch den Verwalter aufgrund entsprechender Ermächtigungsbeschlussfassung vertreten wird. Abschließend geklärt ist dies freilich nicht. Insoweit empfiehlt es sich, die im Folgenden aufgeführten Vertragsbestandteile ausdrücklich im Beschluss über die Darlehensaufnahme zu benennen.

Erforderliche Angaben im Verbraucherdarlehensvertrag

Da es sich bei dem Darlehensvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft um einen Verbraucherdarlehensvertrag handelt, muss dieser gemäß § 492 Abs. 2 BGB i. V. m. Art. 247 §§ 6–13 EGBGB u. a. folgende Angaben enthalten:

• Nettodarlehensbetrag, gegebenenfalls Höchstgrenze des Darlehens;
• Gesamtbetrag aller vom Darlehensnehmer zur Tilgung des Darlehens sowie zur Zahlung der Zinsen und sonstigen Kosten zu entrichtenden Teilzahlungen;
• Art und Weise der Rückzahlung des Darlehens oder, wenn eine Vereinbarung hierüber nicht vorgesehen ist, die Regelung der Vertragsbeendigung;
• Zinssatz und alle sonstigen Kosten des Darlehens, die, soweit ihre Höhe bekannt ist, im Einzelnen zu bezeichnen, im Übrigen dem Grunde nach anzugeben sind, einschließlich etwaiger vom Darlehensnehmer zu tragender Vermittlungskosten;
• effektiver Jahreszins;
• Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung, die im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen wird;
• zu bestellende Sicherheiten.

Praxis-Beispiel

Beschluss über den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags

Dementsprechend sollte auch der Beschluss über den Abschluss eines derartigen Verbraucherdarlehensvertrags die elementaren Angaben enthalten:

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom ____ haben die Wohnungseigentümer zu TOP __ die Erhaltung bzw. Instandsetzung von _____________ beschlossen. Die hierfür entstehenden Kosten in Höhe von __________ EUR werden durch Aufnahme eines Netto-Darlehens in Höhe von ___________ EUR in Form eines Verbraucherdarlehensvertrags finanziert. Der Verwalter wird ermächtigt, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft _______________ mit der ___-Bank einen entsprechenden Darlehensvertrag zu schließen. Die Laufzeit des Kredits beträgt __ Jahre. Der Zins darf __ Prozentpunkte p. a. nicht übersteigen. Die Tilgung soll auf __ Jahre angelegt sein. Die Gesamtbelastung der Gemeinschaft einschließlich Zinsen sowie sämtlicher Kosten beträgt mit Ablauf der Kreditlaufzeit insgesamt ________ EUR. Die Kosten belaufen sich auf ______ EUR. Die monatlichen Teilzahlungen der Gemeinschaft betragen insoweit _______ EUR. Der effektive Jahreszins beträgt ____. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht erforderlich, da die Tilgungsraten so angelegt sind, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit getilgt ist. Sicherheiten sind seitens der Gemeinschaft nicht zu stellen. Der jeweilige Verwalter wird ermächtigt, der Kreditbank im Rahmen des Vertragsverhältnisses Namen, Anschriften und Geburtsdaten der einzelnen Wohnungseigentümer bekannt zu geben. Zins und Tilgung werden aus den laufenden Hausgeldern erbracht. Im Wirtschaftsplan ist eine entsprechende Kostenposition vorzusehen.

Der Verwalter wird zur Durchführung dieses Beschlusses und zum Abschluss des Kreditvertrags erst nach dessen Bestandskraft ermächtigt. Die Rückzahlung des Darlehens ist dann monatlich, beginnend mit dem ersten Kalendertag des auf den Vertragsabschluss folgenden Monats jeweils zum ersten Kalendertag vorzunehmen.

Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
Enthaltungen

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

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Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.