Datenschutz bei der Verwaltung von Wohnungseigentum / 2.4 Ausstehende Hausgeldzahlungen anfordern und ggf. einklagen (Aktivprozess)

Nach altem Recht konnten Hausgeldschulden von Eigentümern erst nach einem Beschluss durch die Eigentümerversammlung eingeklagt werden. Damit die Eigentümer sich auf die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorbereiten konnten, waren ihnen die Namen säumiger Eigentümer und die rückständigen Beträge bereits vor der Versammlung mitzuteilen; die Mitteilung der Hausgeldrückstände war damit datenschutzrechtlich zulässig (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO).

Nach § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Vor Klageerhebung ist nach der WEG-Reform im Außenverhältnis keine Beschlussfassung durch die Eigentümer mehr erforderlich. Im Innenverhältnis erfährt diese Regelung insofern eine Einschränkung, als nach § 27 Abs. 1 WEG der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur berechtigt und verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Höchstrichterlich ist noch nicht geklärt, ob Aktivprozesse gegen einzelne Eigentümer wegen Hausgeldrückständen von untergeordneter Bedeutung oder erforderlich zur Abwendung eines Nachteils sind. Regelmäßig wird der Verwalter, um sich – wegen der noch unklaren Rechtslagen – gegenüber der Gemeinschaft wegen Überschreitung seiner Kompetenzen nicht schadensersatzpflichtig zu machen, vor der Klageerhebung einen Beschluss der Eigentümer über die Klageerhebung einholen. Gegebenenfalls besteht auch nach den Verwalterverträgen im Innenverhältnis die Verpflichtung, vor Klageerhebung einen Beschluss einzuholen. Zur Beschlussfassung benötigen die Eigentümer Informationen über die Rückstände und den Schuldner, sodass die Weitergabe dieser Daten nach Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (Vertragserfüllung) weiterhin zulässig ist.

Eine Äußerung der Aufsichtsbehörden nach Neufassung des WEG liegt noch nicht vor. Hilfreich ist in diesem Zusammenhang ein Urteil des OLG München^[1], das eine Weitergabe von personenbezogenen Daten zur Vorbereitung der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung als datenschutzrechtlich unproblematisch ansieht. Voraussetzung ist, dass durch die Datenweitergabe die Miteigentümer die einzelnen Redebeiträge zutreffend einordnen und Nachfragen an betroffene Eigentümer stellen können oder die Diskussion über etwaige Ansprüche der Gemeinschaft oder die Verteilung der entstandenen und ggf. noch anfallenden Kosten möglich wird.

[1] OLG München, Urteil v. 27.10.2021, 20 U 7051/20.