Der Verwalter als Störer - Tatort Tiefgarage: Der WEG-Verwalter kann Maßnahmen zur Gefahrbeseitigung treffen und kann aufgrund dessen auch selbst als Störer in Anspruch genommen werden.

Leitsatz

Der WEG-Verwalter hat ein eigenes, selbstständiges Recht, die zur Beseitigung der Störung der öffentlichen Sicherheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen, und kann aufgrund dieser Handlungsbefugnis auch selbst als Störer in Anspruch genommen werden.

Fakten:

In einer größeren Wohnanlage war auch eine Tiefgarage mit 65 Stellplätzen vorhanden. Laut Baugenehmigung sind keine Tore vor den Einstellplätzen vorgesehen. Tatsächlich aber wurden derartige Tore eingebaut. Eine behördliche Prüfung der Tiefgarage hatte weiterhin ergeben, dass in den Stellplatzboxen brennbare Stoffe gelagert werden. Mit entsprechender Ordnungsverfügung wurde dem Verwalter deshalb aufgegeben, sämtliche Garagentore der Tiefgarage in dauerhaft geöffneter Position festzusetzen sowie die brennbaren Stoffe zu entfernen. Für den Fall der Nichtbefolgung wurde jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 500,00 Euro je Tiefgaragenstellplatz angedroht. Dem Verwalter drohte mithin ein Zwangsgeld in Höhe von 65.000,00 Euro. Hiergegen hatte sich der Verwalter zwar zur Wehr gesetzt, jedoch nur insoweit erfolgreich, als die Behörde im Prozess die erhebliche Zwangsgeldandrohung zurückgenommen hatte. Im Übrigen aber bejahte das Gericht die Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung.

Grundsätzlich haben die Bauaufsichtsbehörden unter anderem auch darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften von allen Beteiligten eingehalten werden. Nicht zu leugnen war in diesem Zusammenhang, dass die Stellplätze rechtswidrig mit Toren versehen waren und auch brennbare Stofe in den jeweiligen Garagenboxen lagerten. Der Verwalter wurde insoweit nach Auffassung der Richter deshalb zu Recht in Anspruch genommen, weil er aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz ein eigenes und selbstständiges Recht hat, die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zur Beseitigung der Störung der öffentlichen Sicherheit geboten sind.

Obwohl sowohl die Garagentore als auch die einzelnen brennbaren Gegenstände dem Sondereigentum zuzuordnen sind, ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG auch berechtigt, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Letztlich seien die geforderten Maßnahmen erforderlich, um wirksame Löscharbeiten sicherzustellen, womit sie mittelbar auch der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienten. Deswegen könne ein Brand auch jederzeit ausbrechen, womit auch die Wohngebäude unmittelbar gefährdet seien.

Link zur Entscheidung

VG Düsseldorf, Urteil vom 20.08.2010, 25 K 3682/10VG Düsseldorf, Urteil vom 20.8.2010 – 25 K 3682/10

Fazit:

Die Entscheidung ist selbstverständlich höchst bedenklich. Als Adressaten entsprechender Ordnungsverfügungen kommen weder der Verwalter noch die Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht. Diese nämlich sind keine "Störer" im Sinne öffentlich-rechtlicher Terminologie. Störer ist vielmehr derjenige, der durch ein gefährliches Handeln (Handlungsstörer) oder für einen gefahrbringenden Zustand einer Sache (Zustandsstörer) verantwortlich ist und die Sicherheit gefährdet. Da es sich nach Auffassung des Gerichts bei den nachträglich angebrachten Garagentoren um Sondereigentum handelt - bei den brennbaren Gegenständen in den Garagenboxen ohnehin - fungiert der jeweilige Sondereigentümer als Störer.

Das Gericht hat gegen dieses Urteil Berufung zugelassen, da die Frage, ob der WEG-Verwalter mittels Ordnungsverfügung in Anspruch genommen werden kann, noch nicht höchstrichterlich geklärt ist.