Der Verwalter ist auch gegenüber Wohnungseigentümern gebäudesicherungspflichtig

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 278 BGB, § 836 BGB, § 838 BGB

Kommentar

1. Ein Verwalter nimmt seine Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als eigene Aufgabe, nicht als Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer, wahr.

Wird Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum, dessen Instandhaltung einem Sondereigentümer obliegt, in Folge mangelhafter Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beschädigt (hier: in Folge eines Sturmes hatte sich eine kurz zuvor installierte Balkontrennwand aus der Verankerung gelöst und die Isolierglasscheibe des Wohnzimmerfensters eines Eigentümers beschädigt), haften die übrigen Wohnungseigentümer dem Geschädigten nur in Rahmen eines Eigenverschuldens (vorliegend verneint).

2. Die Grundsätze des § 836 BGB (Haftung für Gebäudeeinsturz oder auch für die Ablösung von Teilen des Gebäudes mit Schadensfolgen), die von Haftung für schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ausgehen, gelten auch innerhalb ein und desselben Gebäudes. Ein Anspruch kann sich, soweit es sich bei den schädigenden Gebäudeteilen um Teile des Gemeinschaftseigentums handelt, sowohl gegen die Gemeinschaft als solche, wie auch gegen den Verwalter als Gebäudeunterhaltspflichtigen i.S.d. § 838 BGB richten.

Wenn Sondereigentum (oder nach Vereinbarung so zu behandelnde Teile des Gemeinschaftseigentums) in Folge mangelhafter Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Schaden erleidet, wird sich ein Schadenersatzanspruch in erster Linie gegen den Verwalter zu richten haben, sofern dieser seine Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG schuldhaft verletzt hat. Weil der Verwalter insoweit eine eigene ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahrnimmt und dabei i.Ü. für die gesamte Gemeinschaft tätig wird, tritt er im Verhältnis zum geschädigten Wohnungseigentümer nicht als Erfüllungsgehilfe - nur der übrigen Wohnungseigentümer - in Erscheinung. Die übrigen Eigentümer haften deshalb insoweit nur für Eigenverschulden, etwa Organisationsmängel, unterlassene Mängelanzeigen oder fehlende Mitwirkung der Schadensbeseitigung (vgl. Weitnauer, 7. Aufl., § 21 Rn. 20).

3. Für die Begründung einer Gebäudeschadenshaftpflicht im Innenverhältnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt nichts anderes. Auch insoweit hat der Verwalter, der nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG im Sinne von § 838 BGB die Unterhaltung für den Gebäudebesitzer übernommen hat (vgl. BGH, NJW 93, 1782), die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen grundsätzlich in eigener Verantwortung zu treffen. Alle Miteigentümer sind allerdings verpflichtet, ihm die Erfüllung dieser seiner Aufgaben durch Schadensanzeigen, ggf. erforderliche Beschlussfassung sowie durch Sicherstellung der Finanzierung zu ermöglichen und zu erleichtern. Wenn es insoweit zu Versäumnissen kommt, kann dies eine unmittelbare Schadenersatzpflicht unbeteiligter Wohnungseigentümer begründen.

Im vorliegenden Fall war der Gemeinschaft kein Schuldvorwurf zu machen, da der Verwalter gehalten war, die Planung und Überwachung der von einem Fachunternehmen durchzuführenden Arbeiten einem Architekten zu übertragen. Unter diesen Umständen hatte die Gemeinschaft aus eigener Verantwortung keinen Anlass, allgemein oder doch im Anschluss an bei Abnahme erhobene Einzelbeanstandungen sofortige Sicherungsmaßnahmen einzuleiten, zumal ein Architekturbüro (ob zu Recht oder zu Unrecht, mag dahinstehen) der Auffassung war und noch ist, dass bezeichnete Mängel "mit der Stabilität der Trennwand nichts zu tun" hatten.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.12.1994, 3 Wx 619/94= NJW-RR 10/95, 587 = WM 3/95, 230 = ZMR 4/95, 177)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Zu Gebäudesicherungspflichten des Verwalters nach den § 836 BGB und § 838 BGB im Verhältnis zu Dritten vgl. OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 11.06.1992, 10 U 178/91= NJW-RR 92, 1244; vgl. auch KG Berlin, Entscheidung v. 09.10.1991, 24 W 1484/91, OLG Frankfurt, Entscheidung vom 09.11.1992, 20 W 395/92= NJW-RR 92, 164 und BGH, Entscheidung v. 23.03.1993, VI ZR 176/92. Vgl .auch Haftung bei zu geringem Kellerlicht, OLG Zweibrücken vom 04.08.1994, WE 1/95, 26.