Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / 1. Was muss geschehen?

Rz. 447

Nach Zugang der Entscheidung über die Aufhebung ist die Verwaltung abzuschließen und abzurechnen. Dazu wird der Verwalter:

▪	alle Mieter vom Ende der Verwaltung unterrichten und sie auffordern, die nächste Mietzahlung an den Ersteher zu leisten. Es wäre sehr sachdienlich, wenn ihm der Ersteher die hierfür vorgesehene Bankverbindung mitgeteilt hätte;
▪	den Ersteher in den Besitz des Grundstücks setzen und ihm alle die Verwaltung betreffenden Urkunden und Unterlagen übergeben; nicht aber die Belege zu den angefallenen Kosten der Verwaltung (diese sind der Abrechnung an das Gericht beizufügen).[337] Ist der Ersteher gehindert, sofort Besitz und Verwaltung zu übernehmen, muss der Verwalter diese – jetzt als Geschäftsführer ohne Auftrag für den Ersteher[338]  – so lange fortführen, bis das Hindernis entfallen ist;
▪	dem Ersteher die Mietkautionen übergeben, welche er vom Schuldner erlangt hat. Soweit der Verwalter selbst Mietverträge abgeschlossen und Kautionen eingenommen hat, ist äußerste Vorsicht geboten (siehe § 2 Rn 672 ff.);
▪	die Zahlstellen der öffentlichen Lasten und der Benutzungsgebühren (Wasser, Strom, Müll etc.) verständigen.
▪	Wegen der Abrechnung der Miet-Nebenkosten siehe unten (vgl. § 2 Rn 636 ff.).

Rz. 448

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Zwangsverwalter aus den Mitteln der Masse für die Zeit nach Zuschlag Zahlungen geleistet hat, welche – auch zeitanteilig (§ 103 BGB) – vom Ersteher zu tragen wären und er mangels Mieteinnahmen diese nicht verrechnen kann.

Er muss in diesem Fall eine Ermächtigung nach § 12 Abs. 2 ZwVwV verlangen, damit er auch noch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung vom Ersteher Erstattung dieser Vorlagen verlangen kann (wegen der Miet-Nebenkosten siehe auch § 2 Rn 636 ff.).^[339]

Rz. 449

Auch zwischen Zuschlag und Aufhebung handelt es sich um eine Verwaltung zugunsten von Gläubiger und Schuldner, wenn auch – für den Fall der Rechtskraft des Zuschlags – auf Rechnung des Erstehers. Somit kann der Gläubiger auch jetzt noch den Antrag auf Zwangsverwaltung zurücknehmen mit der Folge, dass die Aufhebung sofort zu beschließen ist und die Abwicklung nun nach den für die Rücknahme geltenden Regeln erfolgt. Lediglich evtl. bereits für die Zeit nach dem Zuschlag eingenommene Beträge verwahrt der Zwangsverwalter und zahlt sie nach Rechtskraft des Zuschlags an den Ersteher; im Falle der Zuschlagsversagung an den Schuldner.

Konsequenterweise muss der Gläubiger bei Bedarf auch für die Karenzzeit einen Vorschuss nach § 161 ZVG zahlen und riskiert bei Nichtzahlung die Aufhebung. Dies hat das OLG Naumburg^[340] nicht erkannt und kommt daher zu dem nicht zu billigenden Ergebnis, dass § 12 Abs. 3 S. 2 ZwVwV (und offenbar auch § 161 ZVG) auf diesen Zeitabschnitt nicht anzuwenden sei und daher der Verwalter für diese Zeit keinen Vorschuss verlangen könne. Mit der Folge, dass er entweder mangels Geld seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann^[341] oder persönlich in Vorlage treten muss und später vom Gläubiger Ersatz verlangen soll.

[337] Auch für die Karenzzeit geht die Abrechnung an das Gericht.

[338] Für die Zeit bis zum Zuschlag hat das OLG Köln (VersR 1994, 113) das Rechtsverhältnis Verwalter/Schuldner als "gesetzliches Schuldverhältnis, das einen Geschäftsbesorgungsvertrag zum Gegenstand hat" qualifiziert. Dies müsste auch für die Zeit zwischen Zuschlag und Aufhebung für das Verhältnis zum Ersteher gelten.

[339] BGH IGZInfo 2009, 714.

[340] IGZInfo 2012, 212.

[341] Für die er persönlich – auch dem Ersteher gegenüber – haftet!