Peter Depré, Günter Mayer
Rz. 192
Zieht der Schuldner nach der Beschlagnahme Miete von einem gegenüber der Beschlagnahme gutgläubigen Mieter ein, soll auch hierdurch die Beschlagnahme erlöschen. Dieser Auffassung wird nicht gefolgt. Zutreffend ist nur, dass der gutgläubige Mieter frei wird (§§ 22 Abs. 2 S. 2, 146 ZVG). Dies betrifft aber nur das Rechtsverhältnis Schuldner – Mieter (siehe § 1 Rn 207 ff.), nicht das Rechtsverhältnis Gläubiger – Schuldner (= Beschlagnahme). Das später gezahlte Geld war zum Zeitpunkt der Beschlagnahme "Miete". Die später eingezogene Forderung war somit verhaftet und wurde vor der Beschlagnahme nicht nach § 1124 BGB haftungsfrei, bleibt also beschlagnahmt. Der Einzug (Umwandlung der Forderung in Geld) kann die Beschlagnahme des hierfür erlangten Geldes nicht berühren. Der Anspruch des Verwalters gegen den Schuldner oder Dritten auf Herausgabe des Geldes beruht auf seinem Verwaltungsrecht. Die Pflicht des Verwalters, das so erlangte Geld nach § 155 ZVG zu verwenden, setzt den Fortbestand der Beschlagnahme voraus.
Rz. 193
Die Regeln der §§ 1123 und 1124 BGB sind der Vorschrift § 566b BGB nachgebildet, welche für den Fall der Veräußerung des Grundstücks gilt.
Rz. 194
Ist die Mietforderung nach Ziff. a) (siehe § 1 Rn 191) aus der Hypothekenhaftung ausgeschieden, ist dies dem Verwalter gegenüber wirksam. Der Schuldner ist daher nicht verpflichtet, einen solchen bereits eingezogenen Betrag an den Verwalter herauszugeben.
Für die Fälle b) und c) (siehe § 1 Rn 191) bedarf es einer Erläuterung durch Beispiele:
Rz. 195
Beispiel zu b)
Die Miete ist monatlich nachträglich fällig und seit dem 1.4.2012 rückständig. Die Beschlagnahme erfolgte am 15.10.2013. Aus der Hypothekenhaftung ausgeschieden und somit auch nicht mehr beschlagnahmt ist die Miete, deren Fälligkeit länger als ein Jahr zurückliegt, also die Miete, die am 14.10.2012 oder früher fällig wurde, somit die Miete für April bis September 2012.
Diese Miete darf der Eigentümer einziehen; die Miete ab Oktober 2012 zieht der Verwalter ein.
Rz. 196
Beispiel zu c)
Die Miete ist vierteljährlich im Voraus fällig, somit am 1.4. für die Monate April bis Juni, und wurde auch bezahlt. Die Beschlagnahme erfolgte am 18.4. Aus der Hypothekenhaftung ausgeschieden und somit nicht beschlagnahmt ist die Miete für April und Mai; jene für Juni ist beschlagnahmt und wird vom Verwalter nochmals angefordert, soweit der Gläubiger nicht auf den Einzug verzichtet (§ 8 ZwVwV). Ein solcher Verzicht muss als zulässig angesehen werden, obwohl der betroffene Betrag letztendlich evtl. einem anderen Beteiligten zugute käme. Es handelt sich bei der Zwangsverwaltung um eine "Einzelvollstreckung" mit entsprechender Disposition des Gläubigers.
Rz. 197
Variation
Die vorgenannte Miete wurde am 1.4. nicht bezahlt. Die Beschlagnahme erfolgte am 18.5. Es ist zu beachten, dass sich § 1123 Abs. 2 S. 2 BGB nur mit der Enthaftung für künftige Zeiträume befasst. Für Rückstände gilt § 1123 Abs. 2 S. 1 BGB. Die am 18.5. rückständige Miete ist vollumfänglich beschlagnahmt.
Hat der Mieter am 1.4. gezahlt, gilt Folgendes: Die Miete für den abgelaufenen Zeitraum April ist "eingezogen" und damit nach a) (siehe § 1 Rn 191) frei geworden. Die Miete für Mai und Juni ist nach c) (siehe § 1 Rn 191) frei geworden. Somit erhält der Verwalter erst wieder die Miete ab 1.7.
Rz. 198
Daraus ergibt sich auch, dass für die hier anstehende Berechnung, ebenso wie für § 1124 BGB, die jeweiligen Beträge immer auf einen Monat "umzurechnen" sind, auch wenn der Miet-/Pachtzeitraum andere Zeiträume vorsieht. Es ist also für das vorgenannte Ergebnis gleichgültig, ob die Miete für den Zeitraum 1.4. bis 30.6. in einer einheitlichen Quartalssumme mietvertraglich geschuldet ist oder ob drei separat berechnete Monatsmieten im Voraus zu zahlen sind.