Peter Depré, Günter Mayer
Rz. 614
Der Verwalter wird versuchen, in den Besitz der Kaution zu gelangen, welche der Mieter dem Schuldner übergeben hat. Dies dürfte relativ problemlos sein, wenn der Schuldner korrekt i.S.d. § 551 Abs. 2 BGB gehandelt und die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat oder aber wenn die Kaution durch Stellung einer Bürgschaft geleistet worden ist.
In diesem Fall ermöglicht der Anordnungsbeschluss ohne besondere Klausel die Zwangsvollstreckung gegen den Eigentümer (Schuldner) auf Herausgabe (§ 883 ZPO) der Kaution.
Rz. 615
Hat jedoch der Schuldner das Kautionsgeld nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechend angelegt, kann der Verwalter vom Schuldner verlangen, dass dieser an ihn den entsprechenden Geldbetrag zahlt. Zur Zwangsvollstreckung ist allerdings ein neuer Titel erforderlich. Der Anordnungsbeschluss ermöglicht keine Vollstreckung auf Zahlung einer Geldsumme.
Rz. 616
Der Zwangsverwalter kann mit dem Anordnungsbeschluss als Titel auch dann noch vollstrecken, wenn der Gläubiger, auf dessen Antrag angeordnet wurde, aus dem Verfahren ausgeschieden ist und ein anderer Gläubiger mit Beitrittsbeschluss das Verfahren weiter führt.
Ist die Vollstreckung gegen den Eigentümer (siehe § 2 Rn 614) ergebnislos geblieben, kann der Zwangsverwalter den Schuldner zur Abgabe der Offenbarungsversicherung vorladen lassen. Auch hierfür ist der Anordnungsbeschluss ein ausreichender Titel. Versichert jedoch der Schuldner an Eides Statt, er habe die Kaution mit Mietrückständen verrechnet, ist hiermit das Verfahren auf Abgabe der Offenbarungsversicherung beendet und der Zwangsverwalter kann keine (neue) Versicherung über die Verrechnung der Kaution fordern.
Streitig ist, ob der Verwalter mit dem Anordnungsbeschluss als Titel (oder auch in einem hierauf gerichteten Erkenntnisverfahren) vom Schuldner verlangen kann, ihm die zur Geltendmachung der Miete erforderliche Auskunft zu erteilen und evtl. vorhandene Unterlagen herauszugeben (§ 836 Abs. 3 ZPO), um auf diese Weise (§§ 899 ff. ZPO) eine Information über den Verbleib der Kaution zu erhalten.
Bisher nicht entschieden ist die Frage, ob der Verwalter nach erfolgreicher Zahlungsklage (siehe § 2 Rn 615) im Rahmen des anschließenden OV-Verfahrens die Angaben über die Verrechnung fordern kann. Nach der hier vertretenen Auffassung wäre dies denkbar, weil ja evtl. noch offenstehende Mietrückstände, auch wenn sie beschlagnahmt sind, Schuldnervermögen darstellen.
Rz. 617
Der Ersteher in der Zwangsversteigerung schuldet dem Mieter auch dann die Abrechnung der Kaution, wenn er sie vom früheren Eigentümer nicht erlangt hat (§ 566a BGB, § 57 ZVG). Damit übernimmt der Ersteher außerhalb des Zuschlagsbeschlusses eine Verbindlichkeit, deren Höhe ihm oft genug nicht bekannt sein wird. Deshalb und mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH (siehe § 2 Rn 620) ist damit zu rechnen, dass besonders Banken den Verwalter veranlassen (und ihm entsprechende Vorschüsse zahlen), den Schuldner auf Auszahlung der nicht angelegten Kaution zu verklagen, damit diese später dem Ersteher übergeben werden kann.
Rz. 618
Obwohl der Verwalter weder Vertreter des Schuldners noch Eigentümer des Grundstücks ist, verlangt der BGH unter weit überzogener Auslegung des § 152 Abs. 2 ZVG (wohl "ergebnisorientiert") entgegen der bisherigen Rechtsprechung die Erfüllung aller vom Schuldner bisher unterlassener Pflichten, also auch Anlage der vom Schuldner nicht angelegten Kaution (siehe dazu § 2 Rn 620).
Rz. 619
Auch der Mieter kann klageweise vom Schuldner verlangen, dass dieser die Kaution dem Verwalter aushändigt. Dem steht die Auffassung des BGH entgegen, der Schuldner sei durch den Entzug des Verwaltungsrechtes "nicht mehr in der Lage" (?) seine Verpflichtung zu erfüllen. Diese Ansicht ist kaum nachvollziehbar und läuft möglicherweise auf eine Verwechslung des ZVG mit dem Insolvenzverfahren hinaus. Die Ansprüche des Mieters gegen den Schuldner aus der Zeit vor der Zwangsverwaltung werden durch die Beschlagnahme (an welcher bekanntlich der Mieter nicht "beteiligt" ist) nicht berührt. Für den ähnlich gelagerten Fall der Ansprüche einer WEG-Gemeinschaft ist dies mehrfach obergerichtlich entschieden (siehe dazu § 1 Rn 496). Es ist kein Grund ersichtlich, warum der Mieter diese Verpflichtung des Vermieters (Schuldners) nach Beschlagnahme nicht mehr einfordern kann und deshalb an den Zwangsverwalter verwiesen werden muss. Allerdings ist es für den (vom BGH umfassend geschützten) Mieter leichter und Erfolg versprechender, seinen früheren Fehler auf Kosten des Gläubigers (also regelmäßig eines Kreditinstituts) zu korrigieren.
Rz. 620
Bedauerlicherweise hat der BGH entschieden, dass der Zwangsverwalter dem Mieter die von diesem an den Schuldner geleistete Mietkaution auszahlen muss, sobald diese Rückzahlung fällig ist – und dies auch dann, wenn der Verwalter die Kaution nicht erlangt hat. In einer weiteren Entscheidung hat er diese Rechtsauffassung bestätigt und auch das Gege...