Peter Depré, Günter Mayer
Rz. 699
Wer eine solche Zwangsverwaltung übernimmt, muss davon ausgehen, dass ihm jetzt auch die Weiterführung des Betriebes in eigener Regie zugemutet wird, wenn eine sofortige Verpachtung nicht möglich oder (siehe § 2 Rn 696) nicht sinnvoll ist. Das ist in jedem Fall ein Risiko. Solche Risiken sind aufgrund der Rechtsentwicklung immer vorhanden, wenn die Führung des Betriebes von einer auf dem Grundstück ruhenden Konzession abhängt, welche (auch) zum Schutz vor Bodenverunreinigung oder mit Rücksicht auf entstehende Abfälle erforderlich ist. Dies wird deutlich im Falle der Tankstelle, worauf HWFH zu Recht hinweist. Führt der Verwalter die Tankstelle auch nur kurze Zeit selbst, muss er (siehe § 1 Rn 266) damit rechnen, dass er für Bodenverunreinigungen durch den Schuldner verantwortlich gemacht wird. Verpachtet er die Tankstelle, muss er nicht nur im Pachtvertrag die strikte Einhaltung der entsprechenden Vorschriften bedingen, sondern regelmäßig prüfen, ob diese auch eingehalten werden. Auch beim Parkplatz (siehe § 2 Rn 580), für welchen er eine Genehmigung der Gemeinde benötigt, wird die Frage der möglichen Verunreinigung des Bodens erörtert und erwogen werden müssen.
Rz. 700
Man kann daher wie folgt zusammenfassen:
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Neuerdings muss der Verwalter damit rechnen, dass er dem Schuldner einen Gewerbebetrieb entziehen und selbst betreiben oder verpachten muss (§ 5 ZwVwV), falls nicht mit dem Schuldner eine Vereinbarung über Entgeltzahlung erreicht werden kann und die Voraussetzungen für die Weiterführung vorliegen. |
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Seine Entscheidung soll nur nach Absprache mit dem Gericht (§ 10 Abs. 1 S. 1 ZwVwV) und mit dem Gläubiger und dem Schuldner erfolgen. |
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Muss er aber den Betrieb weiterführen, ist eine eingehende Prüfung seiner Haftpflichtversicherung erforderlich. Bedarf es einer Sonderversicherung (welche auch die vorgenannten Umweltrisiken umfassen sollte), muss deren Abschluss vom Gericht angeordnet werden (§ 1 Abs. 4 ZwVwV), da sonst der Verwalter die Prämie aus seiner Vergütung bestreiten müsste. Wirtschaftlich sinnvoll ist dies nur, wenn so erhebliche Überschüsse (siehe § 1 Rn 307) zu erwirtschaften sind oder der Gläubiger wegen der unmittelbar bevorstehenden Versteigerung die Stilllegung vermeiden will. |
Rz. 701
Schließlich stellt sich noch die Frage, ob die Haftung des Zwangsverwalters, der einen Betrieb fortführt, nach dem strengen Maßstab des § 154 ZVG bemessen werden kann. Er ist in diesem Fall "Unternehmer" und dies bedeutet notwendig, dass ihm ein Handlungsspielraum zugebilligt werden muss, der auch Risiken beinhaltet. Dann wäre aber seine Haftung eher nach den Grundsätzen zu beurteilen, welche allgemein im wirtschaftlichen Bereich gelten. Diese Frage muss derzeit offen bleiben.
Rz. 702
Die in § 551 Abs. 3 BGB geregelte Anlagepflicht für Kautionen gehört zum Wohnungsmietrecht und ist auf gewerbliche Objekte nicht anwendbar. Verpachtet der Verwalter einen Gewerbebetrieb und vereinbart eine Kaution, muss er auch die Frage deren Anlage im Pachtvertrag regeln. Umgekehrt sollte er sich unter Berufung auf diese Entscheidung weigern, eine nicht wie vereinbart angelegte Kaution (die er nicht erlangt hat) jetzt anzulegen.