Die Sammelbezeichnung Wohnungseigentümer der Anlage . . . Straße genügt grundsätzlich für die Zwangsvollstreckung

Normenkette

§ 44 Abs. 3 Satz 1 WEG, § 45 Abs. 3 WEG, § 724 ZPO, § 725 ZPO, § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO

Kommentar

Wohnungseigentumsgerichtliche Entscheidungen können nur zwangsvollstreckt werden, wenn eine mit Vollstreckungsklausel versehene Ausfertigung der Entscheidung vorliegt. Auch für die Vollstreckung aus einer gerichtlichen einstweiligen Anordnung ist eine Vollstreckungsklausel notwendig; eine solche einstweilige Anordnung ist ein Vollstreckungstitel mit vollstreckungsfähigem Inhalt.

Eine Zwangsvollstreckung ist nicht unzulässig, wenn im Vollstreckungstitel als Gläubiger die Wohnungseigentümer nur mit der Sammelbezeichnung"Wohnungseigentümer der Anlage . . . Straße" angegeben sind, sofern der zu vollstreckende Anspruch auf eine an die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zu erbringende Leistung (hier: Wohngeld) gerichtet ist, die Gläubiger bei der Vollstreckung durch den Verwalter vertreten werden und sofern sich - wie hier - die einzelnen Gläubiger ermitteln lassen.

Zur Klarstellung werde jedoch hervorgehoben, dass dies nicht für die Bezeichnung der Wohnungseigentümer als Schuldner gelten würde. Die namentliche Bezeichnung aller Wohnungseigentümer im Vollstreckungstitel ist allerdings aus Gründen der Klarheit zweckmäßig und sollte grundsätzlich eingehalten werden.

Bei Einleitung des Antragsverfahrens (also des Erkenntnisverfahrens) müssen allerdings alle Wohnungseigentümer namentlich bezeichnet bzw. eine Liste vorgelegt werden, aus der sich die derzeitigen Wohnungseigentümer ergeben.

Eine Sammelbezeichnung betrifft i. ü. immer die Personen, die in dem Zeitpunkt, in dem das Verfahren anhängig wurde, Wohnungseigentümer waren.

Allerdings hat der Senat entschieden (BayObLG Z 1984, 239/242, 243), dass für die Bezeichnung der Gläubiger einer Zwangshypothek im Grundbuch nicht die auf die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft hinweisende Sammelbezeichnung ausreicht, sondern daß alle Inhaber der Zwangshypothek namentlich im Grundbuch eingetragen werden müssen. Dies beruhe auf den besonderen Anforderungen des materiellen Rechts und des Grundbuchrechts und stehe der gegenwärtigen Entscheidung nicht entgegen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 23.01.1986, BReg 2 Z 126/85)

Gruppe 7: Gerichtliches Verfahren

Anmerkung:

Diese vorgenannte Entscheidung zur Eintragung einer Zwangssicherungshypothek hat gerade in vielköpfigen Großgemeinschaften in der Praxis erheblichen Kummer bereitet und oftmals sogar den Weg einer erfolgreichen Zwangsvollstreckung über Eintragung einer Zwangssicherungshypothek abgeschnitten. Auch hier müsste - notfalls über gesetzliche Änderung - eine ähnlich praktikable Lösung gefunden werden wie im vorliegenden Entscheidungsfall.