Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 1 Verbilligte Vermietung – ein Steuersparmodell?

Steuersparmodelle für Otto-Normalverbraucher sind äußerst selten geworden. Eines der letzten ist die verbilligte Vermietung zu Wohnzwecken gem. § 21 Abs. 2 EStG.

Die verbilligte Vermietung ist vom Gesetzgeber nicht als Steuersparmodell gedacht, sie wird jedoch gerade innerhalb der Familie als willkommene Möglichkeit zum Steuersparen genutzt. Zwar ist eine verbilligte Vermietung auch zwischen Fremden möglich, sinnvoll aber ist sie nur zwischen nahen Angehörigen.

Unentgeltliche Überlassung

Der Vorteil einer verbilligten Vermietung besteht darin, dass der Vermieter nur die tatsächlich erhaltene Miete als Einnahme versteuern muss, die Werbungskosten aber in voller Höhe abziehen kann. Für den Mieter stellt die Verbilligung keine steuerpflichtige Einnahme dar.

Verbilligte Vermietung als Alternative

Eine steuerlich vorteilhafte Alternative zur unentgeltlichen Überlassung ist die verbilligte Vermietung. Rechtsgrundlage hierfür ist die Vorschrift des § 21 Abs. 2 EStG. Danach können bei Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung seit dem 1.1.2021 die Werbungskosten inkl. Abschreibungen in voller Höhe abgezogen werden, wenn mindestens 50 % der ortsüblichen Miete inkl. Nebenkosten verlangt werden und eine Totalüberschussprognose zu dem Ergebnis führt, dass im Verlauf der Vermietung voraussichtlich Überschüsse erzielt werden.

1.1 Änderung ab dem Veranlagungszeitraum 2021

Neue 50 %-Grenze

Ab dem 1.1.2021 wurde der § 21 Abs. 2 EStG geändert. Jetzt gilt folgende Regelung:

• Beträgt die Miete für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsübliche Marktmiete, so sind die gesamten Werbungskosten für diese Wohnung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen,
• beträgt die Miete für die Wohnung 50 % und weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gilt die Miete als entgeltlich, wenn die Totalüberschussprognose positiv ausfällt,
• beträgt die Miete für die Wohnung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, liegt immer eine Entgeltlichkeit vor.

1.2 Bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2020

66 %-Grenze

Bis zum 31.12.2020 galt folgende Regelung:

• Beträgt die Miete für die Wohnung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so sind die gesamten Werbungskosten für diese Wohnung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen,
• beträgt die Miete für die Wohnung mindestens 66 %  der ortsüblichen Marktmiete, liegt immer eine Entgeltlichkeit vor.

1.3 Sinn und Zweck der Änderung

Keine Mieterhöhungen

Durch die Herabsetzung der 66 %-Grenze auf 50 % möchte die Bundesregierung den vielerorts steigenden Mieten entgegenwirken. Die Bundesregierung erhofft sich, dass Vermieter diesen Steuervorteil nutzen und auf zulässige Mieterhöhungen verzichten. Ob es wirklich so kommt, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.