Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 2 Allgemeine Voraussetzungen

Immer wenn es um Steuern sparen geht, sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen und Besonderheiten zu beachten, um nicht mit leeren Händen dazustehen. Das gilt auch für die verbilligte Vermietung.

Gestaltung des Mietverhältnisses

Der Vorteil einer verbilligten Vermietung kommt bei Angehörigen nur dann zum Tragen, wenn das Mietverhältnis vom Finanzamt anerkannt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass das Mietverhältnis so gestaltet ist, wie es auch zwischen Fremden üblich ist (s. "Steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen Angehörigen").

Praxis-Tipp

Mietvertrag wie mit einem fremden Dritten schließen

Nehmen Sie einen üblichen Mustermietvertrag und treffen Sie alle Vereinbarungen so, wie Sie es mit einem fremden Dritten auch tun würden. Achten Sie insbesondere darauf, dass die Miete laufend bezahlt wird und die Nebenkosten jährlich abgerechnet werden.

Vermietung zu Wohnzwecken

Keine Anwendung findet § 21 Abs. 2 EStG, wenn eine Wohnung oder andere Räume zu anderen Zwecken als Wohnzwecken, z. B. gewerblichen Zwecken, vermietet werden. In dem Umfang, in dem ein Berechtigter aus privaten Gründen ganz oder teilweise darauf verzichtet, aus einer Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken Einnahmen zu erzielen, steht ihm der Abzug von Werbungskosten nicht zu. In der Höhe des Einnahmeverzichts dienen die Aufwendungen des Überlassenden nicht, wie es § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG voraussetzt, der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen. Bei einer verbilligten Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken ist in jedem Fall ein Werbungskostenabzug nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete zulässig.^[1]

Praxis-Beispiel

Dachgeschossnutzung als Atelier

A vermietet ab 2021 in seinem Mehrfamilienhaus das Dachgeschoss an einen befreundeten Kunstmaler zur Nutzung als Atelier. Als Miete verlangt A 60 % der üblichen Miete. Da die Räumlichkeiten nicht für Wohnzwecke genutzt werden, kann A trotz Überschreitung der 50-%-Grenze und positiver Totalüberschussprognose (ab 2021) nur 60 % der auf das Dachgeschoss entfallenden Werbungskosten abziehen.

Unzulässige Zwischenvermietung

Die Anerkennung einer verbilligten Vermietung setzt voraus, dass die "Überlassung zu Wohnzwecken" erfolgt. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern weitervermietet.

Praxis-Beispiel

Unzulässige Zwischenvermietung

B vermietet eine Eigentumswohnung an seinen Sohn für 350 EUR. Dieser bezieht die Wohnung nicht selbst, sondern vermietet sie für 500 EUR an einen Dritten. In diesem Fall muss B die volle Miete als Einnahme i. H. v. 6.000 EUR im Jahr versteuern, kann aber auch die vollen Werbungskosten abziehen.

Berechnung der Einkünfte

Einnahmen: 12 × 500 EUR	6.000 EUR
Werbungskosten: 12.380 EUR	12.380 EUR
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	- 6.380 EUR

Wohnung im Betriebsvermögen

Bei einer Wohnung, die zu einem Betriebsvermögen gehört, gelten die Grundsätze der verbilligten Vermietung nicht. Die Vorschrift des § 21 Abs. 2 EStG ist nur bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anwendbar. Die außerbetrieblich veranlasste verbilligte Vermietung einer zum Betriebsvermögen gehörenden Wohnung stellt eine Nutzungsentnahme dar, die mit der Marktmiete zu bewerten ist.^[2]

[1] OFD Rheinland, Verfügung v. 18.12.2009, o. Az., DB 2010 S. 139, DStR 2010 S. 651.

[2] BFH, Urteil v. 29.4.1999, IV R 49/97, BStBl 1999 II S. 652.