Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 5 Die ortsübliche Miete

Die entscheidende Frage bei einer verbilligten Vermietung lautet: Was ist die ortsübliche Miete?

Die Antwort der Finanzverwaltung ist etwas lapidar^[1]: "Es ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Zweiten Berechnungsverordnung umlagefähigen Kosten."

Wer bei seinem Finanzamt die ortsübliche Miete vor dem Abschluss eines Mietvertrags erfragen will, wird mit Sicherheit keine klare Antwort erhalten.

Mietspiegel ist maßgebend

In Gemeinden, in denen es einen örtlichen Mietspiegel gibt, ist dieser maßgebend. Der BFH^[2] hat zur lohnsteuerrechtlich relevanten Frage der Überlassung einer Wohnung an den Arbeitnehmer entschieden, dass die Überlassung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des örtlichen Mietspiegels liegt, regelmäßig die Annahme eines geldwerten Vorteils ausschließt. Jeder Mietzins innerhalb der Mietpreisspanne könne die ortsübliche Miete und damit "üblicher Endpreis am Abgabeort" i. S. d. § 8 Abs. 2 EStG sein.

Diese Urteilsgrundsätze können auch auf die verbilligte Vermietung von Wohnungen nach § 21 Abs. 2 EStG übertragen werden.^[3] Das heißt im Klartext, dass die Finanzämter jeden Ansatz eines Werts innerhalb der Mietpreisspanne akzeptieren müssen, auch wenn es der niedrigste Wert ist. Allerdings müssen Lage und Ausstattung vergleichbar sein.

Gemeinden ohne Mietspiegel

In Kommunen, für die kein Mietspiegel existiert, will die Finanzverwaltung jedoch weiterhin vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgehen.^[4] Die Richtigkeit dieser Rechtsauffassung muss aufgrund des o. a. BFH-Urteils vom 17.8.2005 bezweifelt werden. Abzulehnen ist auch die Auffassung der OFD Chemnitz^[5], dass die Kostenmiete als Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist, wenn die Marktmiete nicht oder nur unter Schwierigkeiten zu ermitteln ist. Zutreffender dürfte ein Vergleich mit dem überörtlichen Wohnungsmarkt sein.

Auch bei Vermietung an Fremde

Zu beachten ist, dass die Grundsätze der verbilligten Vermietung nicht nur bei Vermietung an Angehörige, sondern auch bei Mietverhältnissen mit fremden Dritten zur Anwendung kommt.^[6] Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter aus vertraglichen oder tatsächlichen Gründen gehindert ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen.

Die tatsächliche Miete

Kalenderjahr ist maßgebend

Beim Vergleich ortsübliche Miete – tatsächliche Miete ist das Kalenderjahr maßgebend bzw. ein evtl. kürzerer Vermietungszeitraum.

Praxis-Beispiel

Gesamtmiete im Kalenderjahr ist maßgebend

B hat ab 1.1.2021 eine Eigentumswohnung an seine Tochter T vermietet. Vom bisherigen Mieter erhielt A monatlich 750 EUR inkl. Nebenkosten. Von T verlangt der Vater in den ersten 6 Monaten nur 300 EUR/Monat. Ab Juli muss T monatlich 700 EUR bezahlen. Die Jahresmiete 2021 beträgt somit 6.000 EUR, das sind 66,67 % der üblichen Miete. Die erforderliche Mindestmiete für die verbilligte Vermietung von 66 % ist für 2021 eingehalten. A kann demnach die Werbungskosten in voller Höhe abziehen.

Vergleich mit vereinbarter Miete

Für die Vergleichsberechnung kommt es – im Gegensatz zur Besteuerung – nicht auf die im Kalenderjahr tatsächlich vereinnahmte Miete an, sondern auf die vereinbarte.

Praxis-Beispiel

Vereinbarte Miete für Vergleichsberechnung ausschlaggebend

Wenn T im obigen Beispiel die Miete für Dezember 2021 erst Mitte Januar 2022 bezahlt, so muss E für 2021 5.300 EUR als Einnahme versteuern. Das sind 58,89 % der üblichen Miete. Für den Vergleich tatsächliche Miete – ortsübliche Miete ist aber von der vereinbarten Miete auszugehen, sodass für 2021 die 66-%-Grenze erfüllt ist. Allerdings ist zu beachten, dass bei Mietverhältnissen zwischen Angehörigen unregelmäßige Mietzahlungen die steuerliche Anerkennung und damit die gesamte Verlustberücksichtigung gefährden können.

Nebenkosten

Die Nebenkosten spielen im Rahmen der verbilligten Vermietung keineswegs eine Nebenrolle, da bei der Prüfung, ob die maßgebende Prozentgrenze unterschritten ist, die Marktmiete (Kaltmiete) zzgl. der umlagefähigen Nebenkosten der tatsächlichen Miete gegenüberzustellen ist.

Entscheidend ist nicht, ob und in welcher Höhe bei der verbilligten Vermietung die Nebenkosten verlangt werden. Maßgebend ist das Verhältnis der verlangten Gesamtmiete zur erzielbaren Warmmiete.

Umlagefähige Nebenkosten

Unter die zu berücksichtigenden Nebenkosten fallen insbesondere die folgenden Aufwendungen: Kosten für

• Zentralheizung,
• Warmwasserbereitung,
• Müllabfuhr,
• Straßenreinigung,
• Wasserversorgung,
• Entwässerung,
• Haus- und Grundstücksversicherungen,
• Grundsteuer,
• Aufzug,
• Hausmeister,
• Kaminkehrer,
• Treppenhausreinigung.

Faustregel

Als Faustregel gilt: Die Aufwendungen, die in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung in Zeile 46 als Werbungskosten geltend gemacht werden können, sind als umlagefähige Nebenkosten anzusehen.

Praxis-Tipp

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