Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 7 Änderung bestehender Mietverhältnisse

Kappungsgrenze gilt nicht

In den Fällen, in denen die erzielte Miete unter der 50-%-Grenze liegt, sollte die Miete unverzüglich angepasst werden. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Das könnte bei einer sehr billigen Wohnung dazu führen, dass die Miete nicht so erhöht werden darf, dass die 50 %-Grenze überschritten wird. Allerdings macht das nur Sinn, wenn eine Totalüberschussprognose zu einem positiven Ergebnis führt. Ansonsten bleibt es weiterhin bei der Kürzung der Werbungskosten.

Praxis-Beispiel

Mieterhöhung unter Missachtung der Kappungsgrenze

G hat eine Wohnung seit vielen Jahren an seine Eltern vermietet. Die verlangte und tatsächlich bezahlte Miete beträgt 300 EUR monatlich inkl. Nebenkosten. Bei einem Vergleich mit dem örtlichen Mietspiegel stellt G fest, dass die übliche Miete inkl. Nebenkosten, die er mindestens verlangen könnte, bei 800 EUR liegt.

Bei Beachtung der Kappungsgrenze des § 558 BGB könnte G die Miete ab 1.1.2021 lediglich um 20 % auf 360 EUR erhöhen. Damit könnte er nur 36 % der Werbungskosten abziehen.

Da G aber den vollen Werbungskostenabzug vornehmen möchte, erhöht er ab 1.1.2021 unter Missachtung der Kappungsgrenze des § 558 BGB im Einvernehmen mit seinen Eltern die Miete um 100 EUR auf nunmehr 400 EUR, die auch von den Eltern bezahlt wird^[1]. Dies müsste die Finanzverwaltung anerkennen. Zum vollen Werbungskostenabzug kommt es aber nur, wenn die Totalüberschussprognose ebenfalls positiv ist.

Herabsetzung der Miete

Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, so stellt sich mancher Vermieter die Frage: Kann ich aufgrund der Änderung des § 21 Abs. 2 EStG ab 1.1.2021 die Miete mit steuerlicher Wirkung herabsetzen?

Praxis-Beispiel

Herabsetzung der Miete

H hat seit 2008 eine Eigentumswohnung an seinen Vater für 600 EUR mtl. vermietet, das sind 80 % der ortsüblichen Miete von 750 EUR. Ab 1.1.2021 ermäßigt H die Miete auf 400 EUR. Da die Miete mehr als 50 %, nämlich 53,4 % der Marktmiete beträgt, kann H auch für 2021 den vollen Werbungskostenabzug vornehmen, wenn die Totalüberschussprognose positiv ist.

[1] OFD Münster, Verfügung v. 13.2.2004, S 2253-60 St 31, Der Betrieb 2004 S. 517.