Dienstbarkeit (WEMoG)

Zusammenfassung

Grundstücke können mit sog. Dienstbarkeiten belastet werden. Als Dienstbarkeiten an fremden Grundstücken kennt das BGB

• die Grunddienstbarkeit,
• die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und
• den Nießbrauch.

Gesetze Vorschriften und Rechtsprechung

Die Dienstbarkeiten sind gesetzlich in den §§ 1018 ff. BGB geregelt.

BGH, Urteil v. 30.6.2023, V ZR 165/22: Aus dem als gesetzliche Folge der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnis kann sich ergeben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch eine (deckungsgleiche) Baulast übernehmen muss.

BGH, Urteil v. 28.4.2023, V ZR 258/21: Wird eine Grunddienstbarkeit bereits bei Bestellung durch eine auf dem belasteten Grundstück vorhandene Anlage beeinträchtigt, begründet dies, vorbehaltlich einer schuldrechtlich vereinbarten Duldungspflicht, einen Beseitigungsanspruch des Berechtigten. Auf einen solchen Beseitigungsanspruch findet § 1028 BGB Anwendung; mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Dienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht.

BGH, Urteil v. 27.1.2023, V ZR 261/21: Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, kann zwischen den Eigentümern des dienenden und des herrschenden Grundstücks mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung der Anlage zwischen ihnen aufgeteilt wird. Möglich ist auch eine Vereinbarung, die sich auf die – anteilige – Verpflichtung zur Übernahme der zur Unterhaltung der Anlage erforderlichen Kosten beschränkt, ohne eine Pflicht zur tatsächlichen Unterhaltung zu begründen. Wenn sich eine Anlage auf 2 Grundstücke erstrecken soll und beide Eigentümer zur Nutzung der Anlage (auch) auf dem jeweils anderen Grundstück berechtigt sein sollen (hier: Tiefgarage), können wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt werden; die Grundstücke sind dann zugleich herrschendes und dienendes Grundstück. Auch in diesem Fall ist es möglich, die Unterhaltungskosten der Anlage unter den beteiligten Eigentümern durch eine dinglich wirkende Vereinbarung nach einer bestimmten Quote zu verteilen. Auch wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zur (anteiligen) Unterhaltung der Anlage bzw. zur anteiligen Kostentragung verpflichtet ist, genügt für die dingliche Wirksamkeit der Vereinbarung die Eintragung in das Grundbuch des dienenden Grundstücks. Einer zusätzlichen Eintragung auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks bedarf es nicht.

BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18: Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbstständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden. Der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann aber eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.

BGH, Beschluss v. 17.1.2019, V ZB 81/18: Ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Der Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch des herrschenden Wohnungseigentums bedarf es hierfür nicht.

LG Düsseldorf, Urteil v. 10.7.2018, 2b O 199/17: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht die Berechtigte der Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG den Miteigentümern in Gemeinschaft.

1 Grunddienstbarkeit

Ein Grundstück, das sog. dienende Grundstück, kann mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, des sog. herrschenden Grundstücks, belastet werden.

Die Grunddienstbarkeit kann nach § 1018 BGB wie folgt ausgestaltet sein:

• Sie berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, das dienende Grundstück in bestimmter Weise zu benutzen (z. B. als Durchfahrt oder Durchgang).
• Sie legt fest, dass auf dem dienenden Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (z. B. die Errichtung eines Anbaus, durch den die Aussicht des begünstigten Eigentümers beeinträchtigt würde).
• Sie beschränkt Eigentümerbefugnisse derart, dass z. B. Immissionen des herrschenden Grundstücks hingenommen werden müssen.

Nach § 1019 BGB muss die Grunddienstbarkeit als Belastung des dienenden Grundstücks für die Benutzung des herrschenden Grundstücks vorteilhaft sein.

Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten eines Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden.

Praxis-Beispiel

Heizkraftwerk: Grunddienstbarkeit auf Verlegung von Leitungen durch das Gemeinschaftseigentum

Betreibt einer der Wohnungseigentümer in seiner Teileigentumseinheit ein Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentumseinheiten, kann zugunsten der Teileigentumseinheit eine Grunddienstbarkeit, gerichtet auf die Verlegung von Leitungen durch das gemeinschaftliche Eigentum, bestellt werden. Bei der sog. "herrschenden" Sondereigentumseinheit, in der das Heizkraftwer...