Duldungspflichten des Wohnungseigentümers (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Jeder Wohnungseigentümer hat unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 14 WEG das Betreten und Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG regelt insoweit die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. § 14 Abs. 3 WEG regelt einen Ausgleichsanspruch, so die Einwirkungen auf das Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgehen.

1 Betreten

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. In erster Linie erfasst ist insoweit die Pflicht, Erhaltungs- und andere Baumaßnahmen zu dulden, die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. In die Duldungspflicht sind aber auch alle Einwirkungen mit einbezogen, die einer Vereinbarung oder einem Beschluss entsprechen, also durch deren Ausführung bedingt sind, also etwa auch eine Duldungspflicht von Immissionen wie etwa Baulärm, der durch die Ausführung eines Beschlusses über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verursacht wird.

Die Duldungspflicht erfasst auch Maßnahmen zur Umsetzung der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums^[1], soll aber nicht zur Ermittlung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger bestehen.^[2]

Da sich der Wortlaut des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht nur auf Erhaltungsmaßnahmen beschränkt, ist das Betreten der Sondereigentumseinheiten auch zur Durchführung gemeinschaftlicher Maßnahmen der baulichen Veränderung, wie insbesondere Modernisierungsmaßnahmen zu gestatten. Die Duldungspflicht besteht selbstverständlich auch in den folgenden Fällen, in denen das Sondereigentum ohnehin betreten werden muss:

• Vollzug einer Versorgungssperre^[3];
• Ermittlung von Zählerständen durch Abrechnungsdienstleister^[4];
• Einbau von Wärmemengen- oder Wasserzählern^[5];

• zur Verwirklichung eines Dachgeschossausbaus.^[6]

  Hinweis

  Duldungspflicht gegenüber den anderen Wohnungseigentümern

  § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die Duldungspflicht gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. So ist das Betreten der Sondereigentumseinheit insbesondere zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der baulichen Veränderung in anderen Sondereigentumseinheiten zu dulden.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 14.11.2014, V ZR 118/13, NJW 2015 S. 2027.

[2] BGH, Beschluss v. 16.5.2013, VII ZB 61/12, NJW 2013 S. 2687.

[3] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 21.2.2006, 20 W 56/06, NZM 2006 S. 869.

[4] LG Bad Kreuznach, Beschluss v. 8.9.1995, 2 T 64/95, NJWE-MietR 1996 S. 204.

[5] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 12.11.1996, 2/9 T 401/96, ZMR 1997 S. 156.

[6] KG Berlin, Beschluss v. 21.1.1998, 24 W 5061/97, ZMR 1998 S. 369.

[7] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 27.9.2004, 20 W 111/04, NJOZ 2005 S. 1441.

2 Andere Einwirkungen

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer weiter verpflichtet, andere Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden. Hierbei kann es sich um ein erforderliches Aufbrechen oder Zerstören von Bereichen des Sondereigentums handeln, das im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen handelt oder auch zur Feststellung etwaigen Erhaltungsbedarfs. Die Duldungspflicht erstreckt sich auch auf normale Wohngeräusche, soweit sie auf einer zulässigen Nutzung beruhen. Die Duldungspflicht besteht dann nicht, wenn konkrete und objektive Beeinträchtigungen gegeben sind. Anhaltspunkte bieten hier insbesondere Wertungen des öffentlichen Rechts und technische Grenz- und Richtwerte.

3 Ausgleichsanspruch

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Insoweit reicht nicht jede Einwirkung aus, sondern nur eine solche, die über das zumutbare Maß im Sinne einer Sonderopfergrenze hinausgeht. Ein Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, die aufgrund Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss bestehen.

Praxis-Beispiel

Instandhaltung der Rohrleitungen

Ist etwa den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt worden, auf ihre Kosten die im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit verlaufenden Rohrleitungen auf eigene Kosten instand zu setzen, und muss im konkreten Fall einer entsprechenden Maßnahmendurchführung etwa das benachbarte Sondereigentum in Anspruch genommen werden, trifft die Zahlungspflicht den erhaltungsverpflichteten Wohnungseigentümer.

Der Ausgleichsanspruch wird nur für den Teil der Beeinträchtigung gewährt, der unzumutbar ist.^[1] Damit ist er betragsmäßig regelmäßig niedriger als ein Schadensersatzanspruch und als Billigkeitsentschädigung grundsätzlich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessen.^[2] Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Anspruch an der Höhe einer hypothetischen Mietminder...