Durchsetzung der Beseitigung baulicher Veränderungen durch den Mieter

Leitsatz

• Verpflichtung eines vermietenden Eigentümers, von seinem Mieter in unzulässiger Weise vorgenommene bauliche Veränderungen zu beseitigen.

  Vollstreckung nach § 888 ZPO (unvertretbare Handlung)

  Störbeseitigungsverlangen nicht rechtsmissbräuchlich

Normenkette

§ 14 WEG, § 22 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB, § 888 ZPO

Kommentar

1. Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung kann durch die übrigen Eigentümer verpflichtet werden ,die von seinem Mieter vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderungen zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Dies ergibt sichausden Grundsätzen des § 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG. Er ist gegenüber den Miteigentümern der Gemeinschaft verpflichtet, im Rahmen des Möglichen undZumutbaren darauf hinzuwirken und dafür zu sorgen, dass auch durch die Benutzer seines Eigentums die in § 14 Nr. 1 WEG genannten Pflichten eingehalten werden (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 94, 337 = ZMR 94, 25).

Unterlassungs- und Störbeseitigungsansprüche der restlichen Eigentümer können sich hier sowohl gegen den Mieter/Pächter als auch gegen den vermietenden Miteigentümer richten (vgl. auch Senat mit Beschluss vom 15.01.1997, ZMR 1997, 253). Auch der Eigentümer selbst ist hier mittelbarer Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB.

Die Einwirkungspflicht des vermietenden Eigentümers schließt die Pflicht ein, dahin tätig zu werden, dass die unzulässige Eigentumsbeeinträchtigung durch den Mieter wieder beseitigt wird, nämlich vor allem geeignete rechtliche Maßnahmen gegen den Mieter zu ergreifen, der dadurch regelmäßig den Mietvertrag verletzt.

2. Der Anspruch gegen den vermietenden Eigentümer auf Vornahme einer nicht vertretbarenHandlung wäre gem. § 888 ZPO zu vollstrecken. Der Vermieter ist mittelbarer Störer für den Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch und somit passivlegitimiert. Dabei ist ohne Belang, dass der Mieter für die Eigentumsstörung als sog. Handlungsstörer in Betracht kommt. Unter mehreren Störern, die kumulativ und gesamtverbindlich haften, besteht kein Rangverhältnis (vgl. OLG Celle, NJW 1988, 424).

3. Im konkreten Fall ist das Störbeseitigungs- und Wiederherstellungsverlangen der restlichen Eigentümer auch nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne der § 226 BGB, § 242 BGB. Vorliegend ging es in einem Gaststätten-Teileigentum um an der rückwärtigen Hausfassade befestigte Zuleitungen zu einem außerhalb des Gebäudes stehenden Klimagerät bzw. Wärmetauscher und um Mauerwerksdurchbrüche und die Vergrößerung bereits vorhandener Maueröffnungen (Be- und Entlüftungseinrichtungen der Gaststätte). Bisher wurde nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass gerade die konkrete Art und Weise der Installation der Lüftungsanlage in vollem Umfang die einzige Möglichkeit bildet, eine ordnungsgemäße Be- und Entlüftung der Gaststätte zu erreichen, d.h. dass jede auch nur teilweise andere Installationsmöglichkeit ausscheidet, bei der die berechtigten und abzuwägenden Belange der Eigentümer weniger betroffen wären.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000, 16 Wx 58/00= 20/2000, 1018)

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