Eheähnliche Gemeinschaft / 1 Die Gestaltung des Mietvertrags

1.1 Vertragsschluss mit beiden Partnern

1.1.1 Rechtslage während der Mietzeit

Für die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis (Miete, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen etc.) haften die Partner als Gesamtschuldner. Der Vermieter muss alle rechtserheblichen Willenserklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) grundsätzlich gegenüber beiden Partnern abgeben. Umgekehrt sind die Willenserklärungen der Mieter nur wirksam, wenn sie von beiden Partnern abgegeben werden.

Praxis-Tipp

Zwei sind besser als einer

Da der Vermieter den Einzug des Partners bzw. dessen späteren Eintritt nach Tod des Mieters nach heutiger Rechtslage ohnehin kaum verhindern kann, sollte der Vermieter bei Vertragsschluss aus wirtschaftlicher Sicht prüfen, ob er nicht lieber 2 haftende Vertragspartner haben möchte als nur einen.

Hinweis

Auszug einer Person

Diese Rechtslage gilt auch dann, wenn einer der Partner aus der Wohnung ausgezogen ist.

1.1.2 Vertragsbeendigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur insgesamt kündigen. Eine Räumungsklage ist gegenüber beiden Mietern zu erheben, wenn beide noch in der Wohnung leben. Die Partner können ihrerseits das Mietverhältnis nur insgesamt beenden. Kündigt ein Partner das Mietverhältnis für sich allein, so ist die Kündigung unwirksam. Will einer der Partner das Mietverhältnis mit Wirkung für beide Partner kündigen, so benötigt er hierzu eine spezielle Kündigungsvollmacht.

Achtung

Erklärungsvollmacht

Die in einem Formularmietvertrag im Voraus erteilte Erklärungsvollmacht (Willenserklärungen eines Mieters muss der andere Mieter für und gegen sich gelten lassen) ist unwirksam.

Soll lediglich einer der Partner aus dem Mietverhältnis einvernehmlich entlassen werden, ist hierzu ein dreiseitiger Vertrag erforderlich, an dem der Vermieter sowie beide Partner mitwirken, also unterschreiben müssen.

Wichtig

Hier gibt es 2 Möglichkeiten

1. Die Vertragspartner können eine kurze Zusatzvereinbarung schließen: "Die Parteien sind sich einig, dass der Mietvertrag vom ... mit Wirkung ab ... allein mit ... fortgeführt wird. Frau/Herr ... wird einvernehmlich aus dem genannten Mietvertrag entlassen."
2. Der Vermieter hebt den alten Mietvertrag auf und schließt mit dem verbleibenden Mieter einen neuen Mietvertrag.

Wichtig ist, dass bei jeder Variante die Beendigung von allen Beteiligten des Mietvertrags unterschrieben wird. Klären sollten Sie als Vermieter auch das Schicksal der Kaution, und zwar möglichst so, dass diese bestehen bleibt und allein mit dem verbleibenden Mieter abzurechnen ist. Sie sollten nicht das Risiko eingehen, dass Sie sich insoweit eventuell Jahre später mit dem lange ausgezogenen Mieter auseinandersetzen müssen. Wenn es interne Ausgleichsansprüche gibt (z. B. der ausziehende Mieter hat die Kaution bezahlt), sollten diese auch intern geklärt werden. Machen Sie zur Bedingung für die Fortsetzung des Mietverhältnisses, dass die Kaution bei dem verbleibenden Mieter bleibt und allein mit diesem später abzurechnen ist.

1.1.3 Rechtsnachfolge beim Tod eines Mieters

Siehe "Tod des Mieters".

1.2 Vertragsschluss mit einem Partner

1.2.1 Rechtslage während der Mietzeit

Für die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis (Miete, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen etc.) haftet nur der Mieter. Der Vermieter muss alle rechtserheblichen Willenserklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) lediglich gegenüber dem Mieter abgeben.

Nach überwiegender Ansicht ist der Partner in den Schutzbereich des Mietvertrags mit einbezogen.^[1]

Achtung

Aufnahme eines Dritten

Von diesen Grundsätzen gilt eine wichtige Ausnahme: Hatte der Mieter kein Recht zur Aufnahme des Dritten, so ist für eine Einbeziehung kein Raum. Dies folgt aus der Erwägung, dass die Behandlung eines Dritten als Quasi-Vertragspartner nur dann möglich ist, wenn der Dritte die Mietsache rechtmäßig und bestimmungsgemäß nutzt und nutzen darf.^[2]

Achtung

Bedeutung hat nachgelassen

Der Anwendungsbereich dieses Urteils dürfte aber in der heutigen Praxis sehr gering sein, weil grundsätzlich ein Partner aufgenommen werden darf. Insoweit gelten nur noch sehr enge Grenzen.

Fällt dem Partner des Mieters ein Fehlverhalten zur Last, so muss sich der Mieter dessen Verhalten nach § 278 BGB zurechnen lassen.^[3]

[1] OLG Hamburg, WuM 1989, 68; de Witt/Huffmann, Nichteheliche Lebensgemeinschaft, München 1983, Rn. 120; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, vor §§ 535 BGB Rn. 376; Blank/Börstinghaus, Miete, § 535 BGB Rn. 108; Kraemer, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. III 1272.

[2] Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.; vgl. auch BGH, Urteil v. 15.2.1978, VIII ZR 47/77, ZMR 1978, 180.

[3] BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 102/06; Wenger, MDR 2000, 1239; Häublein, in MüKomm, § 573 BGB Rn. 52, 63; Grapentin, in Bub/Treier, Rn. IV 63; Erman/Jendrek, § 573 BGB Rn. 11; Lammel, § 573 BGB Rn. 58; Hannapel, in Bamberger/Roth, § 573 BGB Rn. 23; Haug, in Emmerich/Sonnenschein, § 573 Rn. 21; a. A. KG Berlin, WuM 2000, 481: Danach ist Eigenverschulden erforderlich; ebenso Rolfs, in Staudinger, 2006, § 573 BGB Rn. 39.

1.2.2 Vertragsbeendigung

Die Kündigung des Mietverhältnisses muss nur gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

Fraglich ist, ob die Räumungsklage lediglich gegen den Mieter oder auch gegenüber dem...