Eheähnliche Gemeinschaft / 1.2 Vertragsschluss mit einem Partner

1.2.1 Rechtslage während der Mietzeit

Für die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis (Miete, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen etc.) haftet nur der Mieter. Der Vermieter muss alle rechtserheblichen Willenserklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) lediglich gegenüber dem Mieter abgeben.

Nach überwiegender Ansicht ist der Partner in den Schutzbereich des Mietvertrags mit einbezogen.^[1]

Achtung

Aufnahme eines Dritten

Von diesen Grundsätzen gilt eine wichtige Ausnahme: Hatte der Mieter kein Recht zur Aufnahme des Dritten, so ist für eine Einbeziehung kein Raum. Dies folgt aus der Erwägung, dass die Behandlung eines Dritten als Quasi-Vertragspartner nur dann möglich ist, wenn der Dritte die Mietsache rechtmäßig und bestimmungsgemäß nutzt und nutzen darf.^[2]

Achtung

Bedeutung hat nachgelassen

Der Anwendungsbereich dieses Urteils dürfte aber in der heutigen Praxis sehr gering sein, weil grundsätzlich ein Partner aufgenommen werden darf. Insoweit gelten nur noch sehr enge Grenzen.

Fällt dem Partner des Mieters ein Fehlverhalten zur Last, so muss sich der Mieter dessen Verhalten nach § 278 BGB zurechnen lassen.^[3]

[1] OLG Hamburg, WuM 1989, 68; de Witt/Huffmann, Nichteheliche Lebensgemeinschaft, München 1983, Rn. 120; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, vor §§ 535 BGB Rn. 376; Blank/Börstinghaus, Miete, § 535 BGB Rn. 108; Kraemer, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. III 1272.

[2] Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.; vgl. auch BGH, Urteil v. 15.2.1978, VIII ZR 47/77, ZMR 1978, 180.

[3] BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 102/06; Wenger, MDR 2000, 1239; Häublein, in MüKomm, § 573 BGB Rn. 52, 63; Grapentin, in Bub/Treier, Rn. IV 63; Erman/Jendrek, § 573 BGB Rn. 11; Lammel, § 573 BGB Rn. 58; Hannapel, in Bamberger/Roth, § 573 BGB Rn. 23; Haug, in Emmerich/Sonnenschein, § 573 Rn. 21; a. A. KG Berlin, WuM 2000, 481: Danach ist Eigenverschulden erforderlich; ebenso Rolfs, in Staudinger, 2006, § 573 BGB Rn. 39.

1.2.2 Vertragsbeendigung

Die Kündigung des Mietverhältnisses muss nur gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

Fraglich ist, ob die Räumungsklage lediglich gegen den Mieter oder auch gegenüber dem Lebensgefährten des Mieters erhoben werden muss. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zur Räumung einer Ehewohnung grundsätzlich ein Titel gegen beide Eheleute erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte Partei des Mietvertrags ist.^[1] In diesem Fall wird angenommen, dass der Ehegatte aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe Mitbesitzer der Wohnung ist; der Mitbesitz kann einem Wohnungsnutzer nur aufgrund eines Räumungstitels genommen werden.

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur ist streitig, ob für eheähnliche Gemeinschaften dieselben Grundsätze gelten. Hierzu werden im Wesentlichen 3 Meinungen vertreten:

1. Teilweise wird angenommen, dass ein Titel gegen den Mieter ausreicht.^[2]
2. Nach der Gegenmeinung benötigt der Vermieter grundsätzlich einen Titel gegen alle Wohnungsnutzer, unabhängig davon, ob diese Mieter sind.^[3]
3. Nach einer vermittelnden Ansicht ist zwar regelmäßig ein Titel gegen den Lebensgefährten erforderlich; jedoch soll eine Ausnahme gelten, wenn der Mieter den Lebensgefährten ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat.^[4]

Hinweis

Ansicht des BGH

Nach der Ansicht des BGH kommt es entscheidend darauf an, ob der Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung geworden ist.^[5] Nur in diesem Fall ist für die Zwangsräumung ein Titel gegen den Lebensgefährten erforderlich.

Wesentlich ist, dass für den Mitbesitz keine Vermutung spricht.^[6] Vielmehr muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Mieter dem Lebensgefährten ein eigenständiges Besitzrecht einräumen wollte. Anhaltspunkte hierfür sind

• die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des Lebensgefährten;
• die Anmeldung des Lebensgefährten nach den Meldegesetzen.

Hinweis

Beweislast für Mitbesitz bei Mieter

Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass er dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt hat.

Minderjährige Kinder haben kein Besitzrecht.^[7] Daran ändert sich nichts, wenn die Kinder nach Eintritt der Volljährigkeit in der Wohnung der Eltern verbleiben. Im Einzelfall kann etwas anderes gelten. Dies setzt allerdings voraus, dass die Änderung der Besitzverhältnisse nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.

Praxis-Tipp

Vor Räumungsverfahren Auskunft bei Mietparteien einholen

Nach der Rechtsprechung des BGH gibt es keine eindeutigen Kriterien für oder gegen die Annahme von Mitbesitz. Dem Vermieter ist deshalb zu empfehlen, auch den Lebensgefährten auf Räumung in Anspruch zu nehmen. In einem solchen Fall besteht zwar die Gefahr, dass der Lebensgefährte sein Besitzrecht bestreitet und dass die gegen ihn gerichtete Räumungsklage mit einer für den Vermieter nachteiligen Kostenfolge abgewiesen wird. Jedoch kann der Vermieter aufgrund des Titels gegen den Mieter problemlos vollstrecken.

Wird hingegen nur der Mieter auf Räumung verklagt, muss der Vermieter damit rechnen, dass die Zwangsvollstreckung am Besitzrecht des Lebensgefährten scheitert.

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