Eheähnliche Gemeinschaft / 3 Die Auflösung der Partnerschaft

3.1 Vertragsschluss mit beiden Partnern

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter und haben demgemäß ein Besitzrecht an der Wohnung. Keiner der Partner kann vom anderen die Räumung der Wohnung verlangen. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für die Miete, und zwar in voller Höhe (§ 421 BGB). Aus dem zwischen den Partnern bestehenden Innenverhältnis kann sich allerdings ergeben, dass diese verpflichtet sind, an der Auflösung des Mietverhältnisses mitzuwirken; die Mieterschutzvorschriften gelten weder unmittelbar noch analog.^[1]

Die nichteheliche Partnerschaft ist rechtlich als bürgerlich-rechtliche Gesellschaft i. S. v. §§ 705 ff. BGB zu bewerten.^[2] Im Fall der Beendigung der Gesellschaft muss das Gesellschaftsvermögen auseinandergesetzt werden. Nach § 723 BGB kann grundsätzlich jeder Gesellschafter die Gesellschaft kündigen. Die mietrechtlichen Kündigungsfristen gem. § 573c BGB gelten hier nicht, weil die jederzeitige Aufhebung in der Natur einer nichtehelichen Gemeinschaft liegt.^[3] Ist die Personengemeinschaft aufgelöst, so sind deren ehemaligen Mitglieder untereinander schuldrechtlich zur Mitwirkung bei der Auflösung des Mietverhältnisses verpflichtet.

Bei einem befristeten Mietverhältnis besteht die Verpflichtung in der Mitwirkung bei der Abgabe eines an den Vermieter gerichteten Angebots zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Diese Verpflichtung entfällt nicht ohne Weiteres, wenn der Vermieter den Abschluss eines Aufhebungsvertrags ablehnt.

Hinweis

Aufhebungspflicht

Der Vermieter kann nämlich in bestimmten Fällen verpflichtet sein, die Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Voraussetzung ist, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt und dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.^[4]

Hinweis

Befristung des Mietvertrags nur ausnahmsweise

Diese Pflicht ist aber eine seltene Ausnahme, da eine grundlose Befristung des Mietvertrags nicht mehr möglich ist. Bei der berechtigten, langjährigen Befristung gem. § 575 BGB oder einem langen Kündigungsausschluss kann diese aber gegeben sein.

Scheitert die vorzeitige Vertragsaufhebung, so kann der ausziehende Partner von dem in der Wohnung verbleibenden verlangen, dass dieser ihn im Innenverhältnis von der Bezahlung der Miete freistellt.^[5]

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muss der Partner bei der Kündigungserklärung – Ausspruch einer ordentlichen befristeten Kündigung – mitwirken.^[6] Die Mitwirkung an einer Kündigung mit sofortiger Wirkung kann – da eine fristlose Kündigung rechtlich ausgeschlossen ist – nicht verlangt werden.^[7] Dieser Anspruch kann im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Eine Verweigerung führt zur Schadensersatzpflicht in Form eines Freistellungsanspruchs. Dies hat im Ergebnis zur Folge, dass der sich weigernde Mieter die Miete im Innenverhältnis allein zu tragen hat.

Die Mitwirkung an Vertragsverletzungen (z. B. Zahlungseinstellung, um eine fristlose Kündigung des Vermieters zu provozieren) kann in keinem Fall verlangt werden.

[1] OLG Köln, WuM 1999, 521 = NZM 1999, 998.

[2] So OLG Hamm, BB 1976, 529; OLG München, ZMR 1994, 216; OLG-Rp 1996, 163; LG München, NJW-RR 1996, 163; LG Gießen, WuM 1996, 273; Straßberger, in Bub/Treier, Rn. II 256, 273; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 23; Palandt/Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 7.

[3] LG Karlsruhe, WuM 1996 S. 146; ähnlich LG Gießen, WuM 1996, 273: Danach liegt im Auszug aus der gemeinsamen Wohnung eine konkludent erklärte Kündigung nach § 723 BGB.

[4] OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.1981, NJW 1981, 1741 = WuM 1981, 173 = ZMR 1981, 269; ebenso: OLG Hamm, RE v. 22.8.1995, WuM 1995, 577; ähnlich OLG Oldenburg, WuM 1981, 125.

[5] OLG Düsseldorf, NZM 1998, 72.

[6] LG Gießen, WuM 1996 S. 273; AG Hannover, WuM 1996 S. 768 mit Anm. Finger, der dem Vermieter die Verpflichtung auferlegt, mit dem in der Wohnung verbliebenen Partner einen Fortsetzungsmietvertrag abzuschließen.

[7] LG Gießen, WuM 1996, 273.

3.2 Vertragsschluss mit einem Partner

Ist nur einer der Partner Partei des Mietvertrags, so ist der andere Partner in der Regel schutzlos dem Räumungsverlangen des Mieters ausgeliefert. Kündigungsschutzvorschriften sind zwischen den Partnern nämlich nicht anwendbar.^[1] Bei Vorliegen besonderer Umstände kann ein solches Räumungsverlangen allerdings rechtsmissbräuchlich^[2] sein (Räumung zur Unzeit; Verlangen nach sofortiger Räumung).

Allerdings hat der Partner nach h. M. selbstständigen (Mit-)Besitz an der Wohnung.^[3]

Hinweis

Aussperrung des Partners

Die "Aussperrung" des Partners ist deshalb als verbotene Eigenmacht zu bewerten mit der weiteren Folge, dass der ausgesperrte Partner im Wege der einstweiligen Verfügung grundsätzlich Wiedereinräumung des Besitzes verlangen kann.

Nach § 940a ZPO darf die Räumung einer Wohnung durch einstweilige Verfügung nur im Fall verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

Anders als Eheleute können die Partner gegen den Willen des Verm...